Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ?

Acquérir un bien immobilier dans l’agglomération toulousaine recouvre plusieurs réalités.

C’est pour certaines personnes une nécessité : mutation professionnelle, famille qui s’agrandit, séparation impliquant de trouver un nouveau logement.

Cela reflète pour d’autres une « simple » envie : désir de changement, aspiration à un nouveau home sweet home, etc.

Pour d’autres encore, l’achat immobilier se présente comme une solution économique adaptée : investir dans la pierre en vue de revenus locatifs, pour diversifier ses placements, afin de transmettre un patrimoine à ses enfants, pour préparer sa retraite, etc.

Mais dans toutes ces hypothèses (qui se démultiplie systématiquement tant chaque projet immobilier est par nature unique, doit s’analyser au cas par cas), la connaissance du marché immobilier local, des micromarchés immobiliers concernés - selon les quartiers ciblés ou les villes attenantes à la ville rose envisagées - s’avère une nécessité.

Et à ce stade fondamental, connaitre les prix pratiqués est une obligation absolue.

La connaissance des prix du marché, une obligation pour appréhender efficacement un projet immobilier.

Avoir conscience des prix est un impératif que se décline à deux niveaux, à deux étapes d’un projet :

-    d’une part en amont de ce qui est programmé pour identifier dans quelle mesure le projet immobilier est potentiellement réalisable par rapport au budget disponible, à l’enveloppe financière dont-on dispose,

-    d’autre part une fois les recherches effectuées et le bien déniché pour l’évaluer et le négocier (si tel doit être le cas) au mieux. In fine, pour l’acheter au juste prix, à une valeur la plus en adéquation possible avec le contexte immobilier du moment.

Il va de soi que ce savoir ne relève pas de l’évidence tant il existe des disparités, aussi fines soient-elles parfois, entre les secteurs géographiques concernés (différences se manifestant même souvent au sein d’une même zone géographique) et, au-delà, en raison de l’évolution continue des contextes sociaux, économiques et politiques qui entraine des changements quasi contant du rapport offre/demande et des prix pratiqués en résultants.

Or tout projet immobilier, qu’il s’agisse d’une vente - pour évaluer, estimer le plus justement possible son bien - ou d’un futur achat, doit s’analyser à un instant T.

A cet égard, sous réserve qu’il soit expérimenté, diligent, déontologiquement irréprochable, le recours à un professionnel de la transaction immobilière se présente comme une solution dès plus sure.

Pour autant, se forger son propre avis - tenter de le faire de la façon la plus objective possible - s’avère aussi pertinent, ne serait-ce que pour confronter dans un second temps sa position avec celle du professionnel sollicité, échanger constructivement avec lui, comprendre son analyse pour mieux ensuite se projeter efficacement avec lui… ou seul si on estime maitriser suffisamment l’ensemble des tenants et aboutissants d’une transaction à venir sécurisée, et avoir le temps de s’y consacrer.

Dans cette perspective, il est possible de trouver ici où là sur internet (portail des notaires de France par exemple) ou dans la presse (les numéros spéciaux de divers mensuels - Le Point, L’Express, Le Nouvel Obs, Capital, Challenges, Le Revenu, Le Particulier, etc. - consacrés une ou deux fois par an à l’immobilier) des informations sur les moyennes de prix pratiqués dans telle ou telle ville.

Il est bien sûr également envisageable de consulter les sites spécialisés d’annonces immobilières (Bien-Ici, Se Loger, Logic-Immo, Belles demeures, etc.) ou des supports web plus généralistes (tels que Le bon coin ou ParuVendu), ou encore de regarder les vitrines des agences immobilières du quartier ciblé pour tenter d’y trouver des biens approchants celui que l’on souhaite vendre ou dont on aimerait à l’inverse devenir propriétaire.

Mais dans le premier cas, il ne s’agit que de moyennes sans avoir de précision sur la qualité, l’état des biens, les prestations offertes, les travaux à envisager ou pas, leur localisation exacte, etc. Il en résulte par définition un prix médian qui ne sera qu’un indicateur très général à adapter, nuancer à la réalité du bien à vendre ou à celui désiré.

Cela d’autant plus que les exemples retenus par nombre de journalistes seront souvent ceux pouvant illustrer - plus ou moins coute que coute - la thématique globale choisie, l’orientation envisagée par la rédaction : la hausse des prix ou au contraire leur baisse, la stabilité du marché ou à l’inverse sa transformation, la crise du moment ou inversement l’embellie économique, etc.

C’est donc une vérité parcellaire qui est ici embrassée, une information à exploiter avec discernement (donc supposant en avoir déjà un minimum).

Et dans la seconde hypothèse, les prix affichés (pour les annonces immobilières de professionnels et a fortiori pour celles des particuliers ayant, s’agissant de ces derniers, forgé leur prix sans forcément la compréhension du marché et/ou l’objectivité nécessaire) correspondent à des tarifs de commercialisation qui in fine, une fois négociés, ne renverront pas aux montants des ventes effectives.

C’est dans ce contexte, ayant en tête notamment ces différentes difficultés, que nous vous proposons une approche empirique du marché immobilier toulousain, à l’orée de cette année 2022.

Des cas concrets de ventes et d’achats d’appartement ou de maison à Toulouse et dans ses environs.

Ne le perdons pas de vue : comparaison ne vaut pas raison et le recours à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier sera toujours un gage de sécurité.

Ceci étant rappelé, voici des cas très concrets de transactions accomplies aux cours des huit derniers mois… que vous ayez un projet immobilier de vente ou d’achat ou que vous cherchiez simplement à vous informer, à glaner des renseignements tangibles assez méconnus.

Information inédite, ces « scoops » ne prétendent pas pour autant être La solution miracle pour cerner dans toute ses aspérités la réalité immobilière toulousaine actuelle.

Plus modestement, ces illustrations effectives de ventes et d’achats immobiliers se veulent des outils de connaissance pour une première approche réaliste du marché immobilier en ce début d’année 2022, afin d’en savoir un peu plus à cet instant donné… et donc, le cas échéant, se projeter plus sereinement… ou bien aiguiser une curiosité souvent de mise en matière immobilière.

Exemples d’acquisitions d’appartements dans le centre-ville toulousain.

La notion de centre-ville étant variable selon les critères retenus, nous avons subjectivement choisi - car il fallait faire un choix - les appartements qui se situaient dans un périmètre allant du Canal du Midi à la Garonne et du Palais de Justice à Compans Caffarelli.

Situé rue Lancefoc (au début, côté boulevard Lascrosses), dans le quartier Compans, appartement de type 3, en duplex, en dernier étage sur 4 d’une résidence contemporaine de 2009.
Offrant 65m2 - dont deux chambres - avec en sus une vaste terrasse d’environ 14m2 ainsi qu’une place de parking en sous-sol, ce bien de qualité, ne nécessitant pas de travaux, dans un environnement calme, à proximité du métro, a été acquis au prix de 399 000 Euros (hors frais de notaire), soit en pondérant les surfaces devant l’êtres 6130 Euros du m2.

Localisé au milieu de la rue Ingres, dans le quartier prisé des Chalets, appartement T3 traversant en 1er et dernier étage d’une maison des années 50, entièrement découpée et refaite, divisée en lots.
Ce bien de 70m2 en excellent état, doté d’une terrasse d’environ 10m2 (une des demandes les plus fortes avec l’apparition de la crise sanitaire, les périodes de confinements en résultant et le télétravail), a été acheté au prix de 430 000 Euros (hors frais de notaire), soit en pondérant les surfaces à 5733 Euros du m2.

Se trouvant rue des Pénitents Blancs, dans le quartier très central Saint-Georges/place Occitane, appartement T4, au 6e étage/7 avec ascenseur d'une résidence du début des années 80 (de standing pour l’époque).
Reconfiguré en trois pièces totalisant 83m2 et doté d’un cellier, ce logement fonctionnel - nécessitant simplement d’être repeint dans le séjour - a été négocié au prix de 418 000 Euros (hors frais de notaire), soit 5036 Euros du m2.

Placé boulevard Matabiau, dans le haut du secteur Chalets/Concorde (en face la passerelle permettant d’accéder au quartier Les Raisins), longeant le Canal du Midi, appartement T2 au 6ième étage/sur 10 avec ascenseur d’un immeuble du début des années 70 (très basique).
Acheté loué (donc vendu avec une décote d’environ 10%) par un investisseur - avec un bail en cours de 585 Euros Charges comprises - et nécessitant environ 12 000 Euros de travaux de rafraichissement une fois que le locataire quittera les lieux, ce deux pièces de 42m2 avec balcon filant exposé sud, et doté d’une cave, a été acquis au prix de 138 000 Euros, soit 3285 Euros du m2.
Ce prix en deçà (a priori) des tarifs moyens habituels dans le centre de Toulouse s’explique en réalité logiquement par la décote précitée (appartement dédié uniquement à un investissement puisque vendu loué), les travaux à prévoir et la typologie de construction, en l’occurrence le parc immobilier le moins recherché… mais permettant d’obtenir une rentabilité immédiate supérieure à celle pouvant être escomptée avec des biens patrimonialement plus qualitatifs.

Situé boulevard Monplaisir (quartier Saint-Sauveur-Dupuy), en bordure du Canal du Midi, proche du Jardin des Plantes, appartement T2 au 1er étage sur 12 avec ascenseur d’un immeuble de 1964 très bien entretenu, sécurisé, avec concierge et offrant un vaste local vélo.
Ce T2 de 45,60m2 disposant d’un petit balcon (pour une table de bistrot), en bon état général (si ce n’est repeindre la pièce à vivre et finaliser les travaux engagés dans la salle de bains), et complété par une cave, a été acheté à la première visite par un primo-accédant 184 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3900 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure.

Au cœur du quartier des Carmes, rue Pharaon (côté marché, place des Carmes), grand T2 au 3iéme et dernier étage d’un immeuble toulousain ancien typique, époque 1880/1900.
Au calme et lumineux, cet appartement d’une surface de 49,24m2, dans un bon état général, tout comme la copropriété a été acheté par un investisseur, avec un locataire en place, au prix de 244 000 Euros (hors frais de notaire), équivalent à 4955 Euros du m2.
Etant vendu occupé, ce bien a subi, en l’espèce, une décote d’un peu plus de 10% environ.

Bénéficiant d’un emplacement dans le centre névralgique de la ville, rue Gambetta, à quelques encablures de la Place du Capitole et face au lycée Fermat, appartement T3 traversant situé en 2ème dernier étage sur 3 d’un immeuble toulousain traditionnel construit à la fin du 19Ième siècle.
Ce logement de 54,50m2, pourvu d’un petit balcon fonctionnel de 4m2 - présence extrêmement rare dans les immeubles anciens -, au calme (sur l’arrière de la copropriété), alliant le charme de l’ancien et des prestations modernes haut-de-gamme (qui en font au final un quasi « produit catalogue »), a été acheté comme résidence principale 351 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 6210 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure.

Localisé rue des Potiers, à proximité immédiate de la Halle aux Grains Place Dupuy, appartement T5 au 1er et dernier étage d’un petit immeuble toulousain datant du début du 20ième siècle.
Ce logement de standing, ne nécessitant aucun travaux, d’une surface de 122m2 habitable à laquelle s’ajoute une immense terrasse de 66m2 ainsi que deux celliers en rez-de-chaussée de la copropriété et surtout deux garages fermés (d’une valeur minimale de 35 000 Euros chacun) a été acquis au prix de 950 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 5860 Euros du m2 en pondérant les surfaces annexes, principalement la terrasse, aussi grande que rare sur cette typologie de bien et dans cette partie centrale de Toulouse.

Situé rue Saint-Bernard (entre la basilique Saint-Sernin et la place Jeanne d’Arc), au 3ième et dernier étage sans ascenseur d’un immeuble haussmannien (ravalé, en bon état), appartement T8 en duplex.
Ce logement familial (5 chambres), très lumineux, refait il y a douze ans tout en ayant conservé le cachet de l’ancien, d’une surface de 241m2 au sol, dont 198m2 en carrez, doté d’un balcon (possibilité de l’exploiter avec une table de bistrot et des jardinières) et d’une cave s’est vendu 860 000 Euros (hors frais de notaire), soit 4150 Euros du m2 environ en pondérant la surface hors carrez (environ 30 000 de travaux à prévoir : remplacement à court termes de la chaudière, un WC à refaire et deux salles d’eau à moderniser, trois chambres et un bureau à repeindre).

Illustrations d’achats de maisons dans la Ville rose

Implantée chemin de la Bourdette dans le quartier Rangueil de Toulouse, proche à cet endroit de la commune de Ramonville-Saint-Agne, maison individuelle T5 en R+1 des années 40, agrandie par une extension moderne à la fin des années 2000.
Proposant environ 120m2 habitables (quatre chambres, une salle d'eau, une salle de bains, 2 toilettes séparés, un salon et une cuisine ouverte) et une cave, un jardin de 200m2 environ agrémenté d’une piscine, ce bien a été acheté 495 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4125 Euros du m2.

Localisée au milieu de la rue de Cugnaux, à la jonction des quartiers Patte d’Oie et Fer à Cheval, maison toulousaine T6 ancienne, typique de la fin du 19ième siècle, début du 20ième.
En bon état, cette demeure d’environ 192m2 est complétée par deux dépendances - buanderie et garage - d’environ 41m2 au total.
Cet ensemble immobilier de caractère se trouve sur une importante (pour la ville) parcelle de 1723m2, arborée et piscinable. Il a été acquis au prix de 1 229 000 Euros (hors frais de notaire), soit plus ou moins 5800 Euros du m2 en pondérant les surfaces annexes.

Située rue Garipuy, dans le quartier Marengo-Jolimont, proche de la Médiathèque, maison de ville de type 4 construite après-guerre.
Cette habitation sur deux étages d’environ 79m2 au total, avec une cour intime sur l’arrière de 30m2 environ, nécessitant quelques travaux de rafraichissement, a été acquise 465 000 Euros (hors frais de notaire), soit l’équivalent d’environ 4850 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure (s’apparentant ici, pour cette maison de ville, à la terrasse d’un appartement).

Exemples d’acquisitions d’appartements dans le péricentre de Toulouse (au-delà du Canal du Midi et de la Garonne)

Localisé dans le quartier Saint-Cyprien (la pointe, côté Garonne, de ce secteur de la rive gauche), au début de la rue des Teinturiers, appartement T4 d’un immeuble qualitatif du début des années 2000.
Au 3ème étage/4 avec ascenseur, cet appartement de 76m2, prolongé par son séjour d’une terrasse de 21m2 et offrant en sus une cave et une place de parking au sous-sol de la copropriété, s’est vendu, a été acheté, au tarif de 476 000 Euros (hors frais de notaire), correspondant à 5240 Euros du m2 environ une fois pondérée la surface extérieure (et en tenant compte de la présence du parking évalué ici à approximativement 25 000 euros).

Situé au début de l’avenue Jean Rieux, dans le bas du quartier de la Cote Pavée, appartement de type 3, au cœur d’une résidence qualitative de la fin des années 90/début des années 2000, sécurisée, avec gardien.
Offrant une surface de 70m2 (en bon état, si ce n’est un petit rafraichissement mural dans la cuisine) au 1er étage sur 5, une terrasse (suffisamment grande pour y installer une table susceptible d’accueillir trois à quatre personnes), un cellier et un grand garage boxé en sous-sol de la copropriété, parfaitement entretenue, ce logement a été acheté 325 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4642 Euros du m2.

Bénéficiant d’un emplacement de choix place Arzac, au cœur du quartier Saint-Cyprien, à 100 mètres de la station de métro (ligne A) et 200 mètres des berges de la Garonne, appartement T3 en duplex dans une résidence de standing de 2003 dotée d’un parc arboré et d’une piscine.
Au calme absolu, ce logement qualitatif de 77m2 au sol - 69m2 en loi carrez -, doté d’un balcon de 4m2, d’une cave et d’un box en sous-sol a été négocié à 394 000 Euros (hors frais de notaire), soit 5250 Euros du m2 environ en pondérant la surface extérieure et intérieure hors carrez (tout en incluant le garage d’une valeur de 30 000 Euros environ).

Localisé rue Bernard Mulé, côté avenue Jean Rieux (dans le bas de la Côte Pavée), appartement de type 4 au 3ième étage/4, avec ascenseur, d’un immeuble de 1971, entretenu, mais très basique.
Ce T4 en tous points fonctionnel pour une famille, dans un état correct (bien qu’un rafraichissement des peintures murales soit à prévoir, ainsi que quelques finitions dans la salle de bains, le dressing et la cuisine), d’une surface de 87m2, avec un balcon de 5m2, bénéficiant en sus d’une cave et d’une place de parking souterraine, a été acheté par une maman avec ses deux enfants, au prix de 320 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3600 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure.
En l’occurrence un tarif cohérent, au juste prix, eu égard au parc immobilier concerné (époque de construction et matériaux en découlant) ainsi qu’à la série de petits travaux d’amélioration à prévoir.

Situé au début de l’avenue Antoine de Saint-Exupéry, à une centaine de mètres environ du Pont des Demoiselles, appartement T3 en duplex au 2ième et dernier étage d’un petit immeuble des années 80.
Ce logement, pouvant être habité en l’état, de 66,25m2 avec une terrasse imposante de 30m2, une place de parking boxée et un cellier a été acquis - extrêmement rapidement (comme la grande majorité des biens répertoriés dans le présent billet)… condition sine qua non pour devenir propriétaire tant l’offre est insuffisante par rapport à la demande, que les biens à vendre (a fortiori au prix) sont rares sur le/les marchés toulousains - 356 000 Euros (hors frais de notaire), correspondant à 4450 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure (tout en intégrant la place de stationnement boxée).

Se trouvant en haut de la rue de la Charbonnière dans le quartier Jule-Julien/Rangueil, à proximité de la zone verte Pech David, de l’hôpital Rangueil et de l’Université des Sciences Paul Sabatier, appartement T1 dans un immeuble standard (quelque peu vieillissant) de la fin des années 70.
Ce logement de 29,66m², doté d’une cave et d’une place de parking aérienne, nécessitant un rafraichissement général après des années de location, a été acheté - vendu vide - par un investisseur 105 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3540 Euros du m2.

Implanté rue Chaptal, dans le secteur du Pont des Demoiselles, appartement T1 faisant partie d’une résidence de 1972, entretenue et au calme.
Ce grand studio de 26m2 habitables, au 3ième et dernier étage sans ascenseur, globalement en bon état (pouvant être habité ou loué sans travaux ; acquisition du reste par un investisseur), s’est vendu - en partie meublé -, 107 000 Euros (hors frais de notaire), soit 4115 Euros du m2.

Illustrations d’achats immobiliers dans des villes voisines à Toulouse

Situé allée René Descartes, au péricentre la ville de Colomiers - agglomération à l’ouest de Toulouse -, dans un quartier résidentiel contemporain, appartement T2 d’une résidence de 2010.
Ce logement de 42,60m2, au premier étage sur 3 avec ascenseur, en bon état, complété par la présence d’un parking extérieur a été acheté - en partie meublé - 141 700 Euros (hors frais de notaire), soit 3320 Euros du m2.

Localisée à l’adresse lotissement Les Coteaux de la Tuilerie à Lauzerville (agglomération à l’est de Toulouse, au début du Lauragais), maison T6 construite en 2002 implantée sur une parcelle d’environ 1400m2.
Bénéficiant d’une vue dominante et d’un environnement très calme, cette maison d’environ 125m², en bon état général (à l’exception de quelques reprises de peintures à prévoir et d’un dressing fonctionnel à créer/repenser), agrémentée d’un jardin arboré et d’une piscine, dotée d’un garage, a été acquise 453 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3600 Euros du m2 ; tarif conforme à la « moyenne » des prix pour les maisons sur cette commune.


Et ne nous méprenons pas. Si dans ces nombreux exemples de transactions le prix au mètre carré est mentionné, ce n’est qu’en tant que « simple » indicateur généraliste car cette référence n’est pas - loin s’en faut - l’alpha et l’oméga de la réalité immobilière.

Nous ne faisons état de cette information chiffrée qu’en tant que rapide et élémentaire baromètre immobilier, comme grille de lecture schématique… donc sans perdre de vue, de facto, son caractère simplificateur.  

Ce n’est en effet qu’au cas par cas, par une étude fine, une analyse experte, une connaissance profonde et approfondie du terrain, que la valeur d’un bien - de tel bien, à tel moment - peut être sérieusement déterminée.

Aucun copier/coller, aucune transposition radicale d’un prix au m2 pour tel appartement ou telle maison, ne peuvent permettre de déterminer la valeur de tel autre logement… aux caractéristiques en apparence pourtant assez similaires.

Projet singulier s’il en est (car chaque fois unique), l’immobilier se conjugue au pluriel…

La multiplicité des exemples répertoriés ici illustre beaucoup plus cette réalité qu’elle ne permet de dégager une moyenne standard, un prix médian au m2… que se plaisent pourtant à retenir et invoquer de façon simpliste nombre d’observateurs du marché immobilier, leurs acteurs professionnels trop souvent (par facilité) et leurs clients… qu’il convient donc d’informer, de conseiller et d’accompagner au plus près de leur projet respectif d’achat ou de vente.

E. M. Chasseur Immobilier Domicilium

Publié le samedi 01 janvier 2022