L’urbanisme et l’immobilier toulousain conjugués au passé, au présent et au futur ! - Première Partie.

Partie I

En écho au préambule de ce blog, pour débuter quelque peu originalement celui-ci, pourquoi ne pas nager à contre-courant en jetant un regard dans le rétroviseur… ne serait-ce qu’afin de mieux comprendre le présent et lire l’avenir ?

Ce dernier est en effet quasi toujours en filigrane d’un projet immobilier (personnel ou public, familial ou collectif) puisque tous les projets immobiliers s’inscrivent presque ontologiquement dans un temps long, ont par nature vocation à durer.

En ce sens, en guise d’hors d’œuvre donc - pour ne pas dire d’amuse-bouche -, voici un petit retour en arrière, une remontée (urbanistique) dans le temps… toulousain.

Toulouse il y a 10 ans, Toulouse aujourd’hui et Toulouse dans 10 ans.

En novembre 2011, s’interrogeant sur l’avenir, le mensuel Toulouse Mag posait la question suivante : « à quoi ressemblera Toulouse dans 10 ans » ?

Toulouse dans 10 ans              A quoi ressemblera Toulouse dans le futur

Et il se trouve qu’en ce mois de novembre 2021, justement, nous y sommes !

10 ans après, questionner comment la Ville rose a évolué, c’est bien sûr « vérifier » en quoi les projets urbains ont pris forme et, le cas échéant, modifié notre rapport à la cité, transformé éventuellement notre quotidien ou, au contraire, pour diverses raisons sont restés lettres mortes.

Mais c’est là, aussi, donner à réfléchir sur ce que pourrait-être les années à venir en termes d’urbanisme et d’immobilier - qui nous tiennent tant à cœur - et, pourquoi pas, se projeter à horizon 2031… un nombre collant si bien à notre département !

Les journalistes du magazine Toulouse Mag avaient bien enquêté et, dans une certaine mesure, vue juste.

Une ville plus dense et étendue digne d’une métropole européenne.

Leur voyage dans le futur, alors, de la Cité des violettes les conduisaient à imaginer une ville plus dense.

Le résultat est là en partie puisque nombre de « dents creuses » ont été comblées, en particulier dans les quartiers du centre-ville et du péricentre où le prix au m2, en constante augmentation depuis 2011, est tel (nous y reviendrons), que surélever les immeubles qui pouvaient l’être fut et s’apparente encore à une quasi une chasse au trésor, que ce soit pour les particuliers, les marchands de biens ou les promoteurs.

Cette densité accrue s’explique aussi par l’émergence de nouveaux quartiers (il y a avait eu Borderouge en remontant plus loin dans le temps) sortie de terre ex nihilo tel que celui de la Cartoucherie, dit écoquartier, lancé sur 33 hectares environ en… 2011.

Nos enquêteurs journalistiques toulousains prédisaient également une ville plus étendue, une ample agglomération, envisageaient une métropole beaucoup plus européenne.

Et, en ce sens, il est vrai que raisonner en termes d’agglomération (« l’agglo » est entrée dans le langage courant des toulousaines et toulousains) s’avère désormais un lieu commun tant le tissu urbain s’est resserré entre Toulouse et les communes avoisinantes.

Leurs populations respectives n’ont cessé de croitre (l’attractivité économique de cette zone géographique protéiforme ne s’étant jamais démentie, entre autres autour de l’industrie aéronautique, la recherche scientifique et des pôles universitaires accueillant toujours plus d’étudiants) ; donc avec elles les programmes immobiliers, la construction de logements… avec pour conséquence de rapprocher les unes aux autres ces communes voisines à Toulouse et, in fine, de les raccrocher toutes à la capitale Occitane.

Et ce faisant de voir émerger progressivement et s’enraciner durablement désormais Toulouse métropole.

Des transports en commun et des axes routiers déployés.

Dans ce maillage urbanistique plus serré, l’évolution des transports, des axes de circulations et moyens de les emprunter va aussi contribuer à modifier le paysage urbain et avec lui le quotidien de ses habitants.

Illustrant ces changements, les communes du Sud de la ville - de Pompertuzat à Ayguesvives et Villenouvelle, voire même au-delà à l’Est, à l’Ouest et au Sud de ces communes - ont bénéficié de la création de l’échangeur de Montgiscard.

Tout comme, toujours sur cet axe de la Nationale 113, mais plus proche de Toulouse, les communes de Castanet-Tolosan, Auzeville-Tolosane en partie basse et Ramonville Saint-Agne bénéficient désormais d’une ligne de bus dédiée jusqu’au terminus de la Ligne B du métro (station Ramonville) qui, de fait, les relient rapidement au centre névralgique de la Ville rose.

En matière de transport, forcément impactant en immobilier puisque pouvant modifier substantiellement le quotidien d’une famille, la vie professionnelle en regard du temps passé pour relier lieu de travail/domicile, etc., vecteur également de plus-value d’un point de vue strictement patrimonial (ou de moins-value si les transports en commun - notamment - font défauts), Toulouse a vu en 10 ans l’apparition du Tramway.

En l’occurrence, la ligne T1 (à la toute fin de l’année 2020) et la ligne T2 inaugurée le 11 avril 2015 : ligne de tram baptisée « Envol » par la Société gestionnaire Tisséo reliant le centre-ville - au niveau du Palais de Justice - à l’aéroport Toulouse-Blagnac, en passant entre autres via le quartier des Arènes (jusqu’ici assez excentré), desservant également le Zénith (haut lieu de concerts toulousain), le nouvel écoquartier de La Cartoucherie précité ou encore l’hôpital Purpan.

Le cœur de ville Toulousain, centre de toutes les attentions de l’architecte Joan BUSQUETS.

Sous la houlette de l’architecte catalan Joan BUSQUETS, choisi pour mettre en œuvre une rénovation d’ampleur du centre de Toulouse, un quadruple objectif était particulièrement mis en avant : plus de vert, un urbanisme fluidifié et valorisé, une circulation automobile minimisée, la Garonne et le Canal du Midi mieux exploités.

Reverdir la ville était une ambition et reste inévitablement un horizon tant l’écologie d’une part et le besoin de nature d’autre part (accentuée si besoin était depuis 2020 par la crise sanitaire de la Covid-19) sont devenues des préoccupations politiques et citoyennes toujours plus prégnantes.

En ce sens, certains espaces verts ont été créés ou, à défaut, améliorés et repensés. Cela se vérifie un peu avec quelques petits jardins publics de quartiers remis en avant/au gout du jour ou un agencement vert nouveau au début de l’Ile du Ramier par exemple.

D’autres initiatives très différentes ont également été prises, à l’instar de l’ouverture au public des serres municipales, boulevard de la Marne, qui offre une balade bucolique dans un bâtiment classé monument historique où sont cultivés chaque année environ 400 000 fleurs et plantes destinées à embellir la ville.

Autre exemple, en banlieue cette fois, qui mérite aussi bien sûr attention (et en mériterait au demeurant encore plus tant les écarts avec le centre-ville sont manifestes, comme en témoigne les disparités en matière de prix immobiliers pratiqués), le réaménagement urbain du quartier de la Reynerie - une des composantes du vaste quartier Le Mirail - est également axé autour de son parc de plus de 12 hectares et de son lac. Une fois redorés et mieux utilisés dans l’intérêt des usagers (ce qui est partiellement déjà le cas), ces espaces naturels sont supposés favoriser une mutation plus générale de cette zone urbaine périphérique étendue à horizon 2025-2030

Reste que, in genere, réinjecter de la nature dans le béton et la brique rose ne se vérifie pas autant que ce qui était prédit, espéré, il y a une dizaine d’années. Sur cette « ligne verte », le chemin à parcourir et à débroussailler s’avère être encore assez long et touffus.

Un des leitmotivs architecturaux aura été - et demeure - de créer des relations/liaisons plus fluides entre les différentes places de la cité, tout en les embellissant.

La refonte de la place Saint-Sernin et son nouveau parvis en est une illustration frappante. Tout comme la place Saint-Pierre - harmonieusement reliée au Capitole par la rue Pargaminières, désormais semi piétonne - et son accès repensé à la Garonne.

Volonté politique souvent couplée à la précédente, favoriser des déplacements non motorisés était aussi un objectif prioritaire puisque présenté également comme un enjeu de santé publique afin de lutter contre la pollution atmosphérique.

Passant par la réduction, voire l’interdiction des véhicules dans l’hypercentre, celui-ci a largement été atteint durant la dernière décennie.

La circulation limitée des véhicules se constate ainsi au niveau du réaménagement de la rue Bayard et du parvis de la Gare SNCF la prolongeant, tout comme avec la refonte globale des allées Jean-Jaurès affublées même par certains du titre de « Ramblas toulousaines » (cette comparaison avec la célèbre artère de Barcelone étant néanmoins quelque peu présomptueuse…) ou encore la piétonisation - ou plus souvent semi-piétonisation - de nombreuses rues du centre historique.

Il en va ainsi de celles débouchant sur la Place du Capitole, telles que la rue Gambetta, la rue Lafayette, une partie de la rue de Rémusat, la rue des Lois ou la rue du Taur (la rue Saint-Rome était déjà piétonne), toutes fermées par des plots et accessibles aux seuls riverains ou livreurs.

Le développement des pistes cyclables - bien qu’encore à accentuer et parfaire -, l’émergence du Réseau Express Vélo, en est un autre témoignage.

Ce ne sont pas les nombreuses et nombreux salariés des différents sites de l’aéronautique (à commencer par celui de la Société Airbus) qui y recourent régulièrement pour rallier ces/leurs lieux de travail aux quartiers où ils résident qui diront le contraire ! Que ce soit les quartiers de la rive gauche - Saint-Cyprien, Patte d’Oie, Casselardit, Bourassol - ou ceux de la rive droite dans la partie ouest de la ville : les Amidonniers, Compans Caffarelli, les Ponts Jumeaux ou les Sept Deniers.

Reconquérir la Garonne et le Canal du Midi fut, pareillement, au centre du projet de l’architecte Joan BUSQUETS.

Cette reconquête visait à utiliser le fleuve (le réutiliser comme ce fut le cas avant le 20ième siècle et au début de celui-ci), source de vie, potentiel moyen alternatif de transport et d’échanges, afin d’en faire le maillon d’une chaine fluviale avec le Canal du Midi, tant pour favoriser les communications entre quartiers de la ville, que pour exploiter leurs berges, les transformer en lieux conviviaux et festifs.

Force est de constater que dix ans plus tard cette reconquête de l’eau n’a que très partiellement aboutie. Certes les quais de la Garonne entre Saint-Pierre et Tounis, en passant par La Dalbade, ont été réaménagés, mais pour autant les changements ne sont guère ici spectaculaires et demeurent partiels.

Quoi qu’il en soit, l’amélioration d’une ville se conjugue à l’infini… Toulouse, bien sûr, n’échappe pas à cette règle et ce qui a été fait dans la Cité des violettes a eu, a et aura une influence déterminante sur son parc immobilier, directement concerné.

L’immobilier favorablement impacté coté propriétaire.

Dans tous les cas de figure sus-évoqués où une transformation a eu lieu - synonyme de modernisation et d’embellissement des espaces, donc fondamentalement de leur amélioration - les riverains en sont ressortis largement bénéficiaires.

La valeur de leur logement (appartement ou maison) ou de leur local commercial ou professionnel (commerce ou bureaux) s’en est trouvée augmentée, sans parler de leur vie quotidienne inévitablement bonifiée.

Tous ceux qui ont pu ainsi acheter durant la dernière décennie - profitant ces dernières années de taux bancaires historiquement bas - auront été, sont et seront gagnants dans la durée.

Côté propriétaire ou bailleur, l’horizon - d’un point de vue strictement financier - est donc au beau fixe.

Reste que l’accession à une résidence principale - en particulier s’agissant des primo-accédants n’ayant pas ou trop peu d’apport financier - ou à un investissement immobilier de qualité est devenue au fil du temps de plus en plus complexe à mettre en œuvre.

L’achat d’un logement complexifié dans un marché immobilier toujours plus tendu.

L’embellissement de Toulouse précité a eu pour conséquence logique de voir son attractivité accrue. Ce phénomène ayant pour corolaire et étant couplé par ailleurs à une augmentation constante de la population (voir infra les raisons), le marché de l’immobilier s’y est considérablement tendu.

Tension immobilière faisant que du point de vue acquéreur et locataire, les difficultés pour se loger, trouver un appartement ou une maison, s’avère toujours plus délicat (justifiant par la même de plus en plus souvent le recours à l’expertise de professionnels aguerris pour conseiller et aider à cibler au mieux le bien idéalement désiré).

L’offre de biens immobiliers, en effet, est insuffisante par rapport à la demande, tout particulièrement dans le centre-ville - le plus rénové et repensé, donc recherché - et le péri-centre lui aussi valorisé via notamment l’étendue des transports en commun.

Revers de la médaille, du succès grandissant et constant de l’agglomération toulousaine, le prix au m2 y a ainsi considérablement augmenté en dix ans, tout particulièrement dans l’ancien (nous aurons bien sûr l’occasion dans ce blog de développer ce point cardinal de tout projet immobilier, mais d’ores et déjà quoi de mieux qu’un exemple concret pour l’illustrer : le même appartement T3 de 73m2, en bon état, en deuxième étage, bénéficiant d’une petite terrasse, d’une cave et d’un garage dans le centre historique du quartier Saint-Cyprien, au début de la rive gauche, niché dans une belle copropriété, a été acheté en octobre 2009 au prix de 247 000 Euros et s’est revendu en septembre 2021 au prix de 395 000 Euros, sans réaménagement ou travaux effectués dans l’intervalle. Qu’en sera-t-il en 2031… ?).

Et s’agissant des programmes neufs (vente majoritairement sur plan donc, en VEFA) si Toulouse Mag, s’interrogeait et répondait en 2011 : « Trop chère Toulouse ? Avec 3 300 Euros le m2 du neuf, la Ville rose reste l’une des plus attractives de France. Elle est même moins chère que d’autres grandes métropoles, comme Lyon, Bordeaux, Montpellier et Marseille », 10 ans après, l’intérêt pour la ville persiste, la concurrence par rapport aux villes citées demeure toujours positive… mais les prix du neuf ont eux connu une hausse significative.

En moyenne - ayant en tête que les différences sont considérables d’un quartier à l’autre -, il faut désormais compter plus de 4000 Euros du m2 ; sachant que dans l’hyper centre le plus prisé, la rareté fait largement grimper l’addition.

Illustration frappante de cette évidence : le programme de l’opérateur Kaufman & Broad Cour du Dôme - présenté comme un des futurs fleurons de la promotion toulousaine - propose une grille tarifaire, du T2 au T5 avec terrasse et parking, oscillant entre 7 500 Euros et 13 200 Euros du m2… Être voisin de l’emblématique Dôme de la Grave sera un luxe parisien.

In fine, appartements anciens ou neufs, maisons traditionnelles du paysage toulousain ou plus contemporaines… peu importe.

Quand bien même il n’existe que des micro-marchés à analyser finement au cas par cas pour appréhender exactement ce qu’il en est - ce que nous effectuons quotidiennement en tant que chasseur immobilier pour nos recherches ciblées au profit des acheteurs qui nous mandatent -, cette tendance haussière s’avère générale (de facto, notre Société de chasse immobilière est aussi toujours plus sollicitée tant cette complexité du marché s’accroit, rend difficile la concrétisation sereine d’un projet d’acquisition, un achat au « juste prix »).

Qu’en sera-t-il dans les 10 prochaines années ? Cette courbe à la hausse se stabilisera t’elle, voire même peut-il être envisagé à court ou moyen terme une baisse des prix ?

Nous répondrons à ces questions, et plus largement poursuivrons la présente étude transversale, dans le cadre de notre prochain billet, à paraitre au cours du mois prochain.

20 ans d’urbanisme et d’immobilier toulousain (2011 à 2031) méritent bien une mini-série immobilière en deux volets !

E. M. - Chasseur Immobilier Domicilium

Publié le mercredi 17 novembre 2021