L’agglomération toulousaine et ses environs ont connu une longue période, sans discontinuer, de tension entre offre (
insuffisante) et demande (
forte), synonyme de prix élevés.
Le dynamisme économique de notre région - bassin d’emplois porté par l’aéronautique, mais aussi, entre autres, une recherche médicale de pointe et un pôle universitaire d’excellence - a joué et joue encore grandement un rôle prépondérant en la matière, tout comme un positionnement géographique privilégié, un climat des plus accueillant.
Ce cadre général subsiste.
La Ville Rose porte bien son nom : elle demeure toujours très recherchée ; d’où une croissance constante de la population, des arrivants en nombre systématiquement supérieur à ceux qui quittent la quatrième ville de France.
Pour autant, à l’instar de ce que connaissent les autres grandes agglomérations françaises, l’année 2023, surtout l’actuel second semestre, marque un ralentissement de l’activité immobilière.
Le marché n’est pas à l’arrêt (
nous allons y revenir ci-après), mais s’engourdit, ce qui se traduit par un volume des transactions à la baisse.
Des ventes et acquisitions d’appartements ou de maisons moins nombreuses.
En raison d’élément nationaux qui ne sont pas propres au marché toulousain, le nombre de ventes/achats a diminué.
C’est particulièrement vrai dans le neuf (
secteur du logement à ce jour sinistré en raison notamment d’une flambée des coûts de la construction) et, dans une moindre mesure, dans l’ancien.
Une conjonction d’événements et d’éléments - parfois de sentiments - l’expliquent.
Parmi eux, bien sûr, la hausse des taux d’emprunt.
Si les taux de crédits bancaires n’atteignent pas des seuils connus naguère, si les 4 à 4,50 % d’aujourd’hui semblent des plus conformes en rapport au 8 à 9 % hors assurance (
voire plus) pratiqués au début des années 90… ils sont néanmoins perçus comme très hauts comparés au 1 à 2 % (
historiquement bas pour le coup) de début de la décennie 2020.
En fait, en ce domaine bancaire, le frein au logement est surtout dû à la frilosité exagérée des banques.
Étant entendu que celle-ci concerne fondamentalement un spectre d’acquéreurs : les primo-accédants, les personnes ne pouvant se prévaloir d’un apport (
plus ou moins) substantiel, les jeunes actifs démarrant leur vie professionnelle.
Cette réalité des plus injustes (
l’adage selon lequel « les banques prêtent aux riches », tout au moins à ceux qui en ont le « moins » besoin, ne sait jamais autant vérifié) n’est pas, loin s’en faut, à minimiser, mais elle signifie aussi que d’autres acquéreurs sont actifs, peuvent se projeter ;
de facto que le marché - de ce point de vue strictement budgétaire, capacité de financement - n’est pas totalement gelé.
Plus généralement, sur ce terrain économique/financier, le fait que le marché de l’immobilier soit en revanche grippé - inutile de faire l’autruche, de chercher à se rassurer en essayant de se convaincre qu’il ne s’agirait en fait que d’un « retour à la normale » - trouve une explication dans la perte de pouvoir d’achat des ménages résultant d’une inflation galopante, de prix des denrées et services les plus élémentaires (
visant à satisfaire les besoins primaires) continuellement à la hausse.
Conséquence - singulièrement - d’un conflit armé en Europe meurtrier (
pour bien trop de personnes subissant directement les combats) et mortifère (
pour beaucoup d’autres, bien que plus éloignés), d’une crise géopolitique porteuses d’inquiétudes pour l’avenir, le climat incertain qui en résulte favorise l’attentisme.
Cet attentisme est d’autant plus grand qu’il est conforté par des enjeux nationaux difficiles à maitriser, surtout l’un d’entre eux : l’impact du changement climatique sur le logement.
Certes cette problématique écologique ne s’arrête pas, évidemment, aux frontières. Mais si l’évolution qu’est le réchauffement climatique n’épargne pas la zone européenne, et même bien au-delà l’ensemble de la planète, ses incidences en revanche s’analysent - en termes de solutions environnementales apportées - pays par pays, en fonction des décisions prises par les pouvoirs publics de chaque État, des réglementations propres qu’ils fixent, imposent aux propriétaires de logements en matière de rénovation, d’impératifs locatifs, etc.
En ce sens, les obligations (françaises) découlant du DPE (
diagnostic de performance énergétique opposable depuis le 1er juillet 2021 alors qu’il n’était jusque-là qu’informatif) contraignent les détenteurs d’un bien à usage d’habitation à vocation locative d’être, à termes, classé au minimum en D.
Il en sera ainsi, effectivement, à partir de 2034 sous peine de se voir interdire de louer son bien.
D’ici là, les logements classés en E pourront être loués, mais seulement donc jusqu’au 1er janvier de l’année 2034, et ceux en F jusqu’à la date plus rapprochée du 1er janvier 2028.
Pour les biens classés en G (
plus exactement ceux dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit la majorité de ceux entrant dans ce classement G), l’interdiction de mise en location joue d’ores et déjà, depuis le 1er janvier 2023.
« Enfin », corrélativement, sur cette ligne protectrice des locataires, depuis l’été 2022 (
le 24 août précisément), les logements étiquetés F et G ne peuvent voir leur loyer être augmenté lors d’un renouvellement du bail ou d’une remise en location ; tout comme il est désormais prohibé de réviser le loyer en cours de bail.
In fine, la logique est vertueuse : obliger à améliorer l’isolation des bâtiments pour une meilleure qualité de vie des habitants, contribuer à éliminer les « passoires thermiques », les habitations parfois insalubres ou, « simplement » non décentes car jugées énergivores ; ce faisant, participer à la protection de l’environnement en limitant les émissions de gaz à effet de serre, soutenir la régulation d’une consommation trop dispendieuse, favoriser le recours à des énergies renouvelables en lieu et place des énergies fossiles plus polluantes, etc.
Mais sa portée immédiate, outre de diminuer le parc immobilier disponible déjà tendu dans les agglomérations d’ampleur comme TOULOUSE, d’aggraver la pénurie de biens, de restreindre encore plus l’offre aux locataires, est aussi d’accentuer la frilosité ambiante.
Le manque de perspective, l’émergence progressive (
au moins dans les têtes) d’un horizon immobilier bouché, conforte l’attentisme des acquéreurs, voire pour certains les conduit à spéculer sur une baisse des prix.
Ceux-là l’attendent en confortant leurs espérances sur,
a minima, un double postulat :
- Le montant des travaux d’isolation à réaliser pour être en conformité avec la loi Climat et ses décrets d’application qui fixent et entérinent le calendrier précité (alors même qu’ils ne sont pas toujours possibles… en particulier en copropriété) va obliger les propriétaires à revoir leurs prétentions à la baisse s’ils veulent vendre… à moins que le législateur actuel (ou un autre le moment venu) fasse un - ou deux - pas en arrière concernant ses ambitions transformatrices, que celles-ci soient plus étalées dans le temps ; ce qui aurait pour résultat de rassurer les propriétaires et de relancer les projets d’investissement des particuliers (mais en maintenant aussi alors les prix du marché).
- Plus généralement, l’immobilier ayant atteint un seuil de prix proprement incroyable, intolérable pour certains, la bulle hors sol qui le constitue ne peut que se dégonfler - à défaut d’exploser - et, ainsi, progressivement retrouver un niveau « normal » (nous laissons ici à chacun le soin de fixer le seuil de la normalité…), un peu comme si la loi de l’offre et de la demande, par miracle, allait/pouvait disparaitre, a fortiori dans des marchés de plus en plus tendus (à vocation à l’être en toute hypothèse), car s’y concentre la majorité de la population, emplois et services vitaux à la clé obligent...
Pour autant, malgré ces multiples facteurs sources d’immobilisme, nonobstant ce contexte aux allures d’hibernation (
précoce vu la période habituellement encore assez dynamique du marché de la transaction avant l’entrée dans l’hiver qui, elle, s’avère en revanche quasi systématiquement synonyme d’inactivité autour des fêtes de fin d’année), si les ventes diminuent, tel n’est pas pour l’instant le cas des tarifs pratiqués.
En la matière, si la tendance globale en France est à l’abaissement, surtout en zone péri-urbaine et a fortiori rurale, ou bien dans les grandes agglomérations ayant subi une véritable flambée des prix (
PARIS et BORDEAUX notamment), cette logique ne se manifeste pas systématiquement et de façon similaire. Il s’agit plutôt, à l’échelle nationale, d’une mise entre parenthèse des hausses continuelles connues jusqu’à présent.
Et lorsque cette « baisse » se produit c’est de façon très mesurée et ciblée, à savoir entre 1 à 2% de diminution des prix et pour le stock de biens qui, généralement, s’avère le moins couru, que ce soit en raison de l’époque de construction des logements et/ou de leur emplacement jugé peu pertinent.
En revanche, dans les zones géographiques urbaines traditionnellement les plus désirées, où la demande reste supérieure à l’offre et où, conséquemment, les prix continuent à être hauts, trouver un appartement ou une maison se révèle être toujours délicat.
Une stabilité des prix rendant toujours complexe l’aboutissement d’un projet immobilier, surtout dans les quartiers toulousains de l’hypercentre historiquement les plus convoités.
Le marché immobilier fonctionne certes au ralenti, mais il n’en demeure pas moins toujours vivant !
Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
Quel que soit le contexte social, économique et politique, des couples se forment, d’autres se défont (
les divorces sont pléthores dans les grandes agglomérations) rendant inévitables dans les deux cas des projets de ventes et d’acquisitions de biens immobiliers.
Ce constat se vérifie tout autant avec des naissances d’un côté, synonyme de famille qui s’agrandissent, et des décès de l’autre avec leur lot de successions à gérer et de mise en vente de biens souvent associées.
Il en va de même avec la mobilité professionnelle (
surtout dans une période où le chômage tend à diminuer, ou le marché de l’emploi génère de fait du mouvement), avec les mutations/changements d’orientation dans le monde du travail, beaucoup plus accentués pour les générations actuelles qu’ils ne l’étaient après-guerre jusqu’aux début des années 2000.
Sur cette ligne, l’accès plus difficile au crédit sus-évoqué est certes un frein à l’achat d’un logement, mais ce n’est pas pour autant lui tout seul - s’il est avantageux ou à l’inverse désavantageux - qui fait que les acquisitions d’appartements ou de maisons croissent ou décroissent.
C’est toujours, intrinsèquement, une évolution de la vie professionnelle ou privée/familiale qui motive un achat immobilier.
Le taux auquel prêtent les banques n’est pas la cause de ce dernier… il le favorise ou pas, permet de satisfaire des critères plus ou moins importants (
superficie, prestations, localisation, etc.), mais il n’est pas LE déclencheur du projet.
Des conditions de financement favorables génèrent plus une augmentation des prix (
contribuent à celle-ci) qu’elles ne motivent d’acquérir ou non un bien…
Et, au-delà, malgré le contexte d’attentisme précité, malgré une conjoncture bancaire moins propice, certaines personnes aspirent néanmoins, à l’inverse, à du changement, donc se projettent quand bien même les « cases » sus-évoquées des transactions faites par « obligation » ne sont pas cochées.
L’ambiance générale est une chose, la vie intime une autre…
Il n’y a pas en soi, dans l’absolu, un bon moment pour acheter ou vendre. Le moment opportun est propre à chacun, à sa situation personnelle forcément spécifique.
Et même en s’en tenant à une grille de lecture « calculatrice », si certains spéculent à une baisse des prix au m2, d’autres corrélativement considèrent aussi que plutôt qu’attendre (
quoi/combien…, jusqu’à quand… ?), il convient au contraire de faire preuve de pragmatisme en profitant du moment qui, potentiellement, offre plus d’opportunités, de choix, dans la mesure où la concurrence (
des acquéreurs) est moindre.
Et, se faisant, tout en espérant aussi pouvoir négocier un peu mieux/plus des biens qui, jusque-là, ne pouvaient pas l’être tant le rapport de force vendeur/acheteur jouait en faveur des premiers.
Certes, cette réalité concerne surtout les acquéreurs (
investisseurs en particulier) qui n’ont pas, ou peu, besoin de financement… mais ces derniers existent, tant l’épargne des français n’a jamais été aussi importante suite, entre autres, aux cycles de crises sanitaires subit pendant quasiment deux ans…
Et, de façon générale, en période dite de crise, marquée par les incertitudes économiques, les aléas des placements boursiers et financiers en découlant et/ou des placements sans risques (
type assurance vie) totalement improductifs en termes de gains (
ne couvrant même pas l’inflation), la pierre d’une part demeure encore plus qu’à l’accoutumé une valeur refuge, si ce n’est LA valeur refuge par excellence, et d’autre part la garantie d’une certaine rentabilité, efficience économique, source de revenus complémentaires appréciables.
Ce qui se vérifie d’autant plus que la tension du marché locatif est à son comble tant trouver et acheter un logement s’avère délicat en raison de la pénurie de biens (
qualitatifs) et des prix pratiqués en résultant, ce qui s’amplifie par la constitution progressive d’un parc immobilier non louable pour cause de mauvais classement énergétique.
Dans ce contexte, être propriétaire d’un bien sans défaut particulier (
que ce soit pour le logement en lui-même, l’état de la copropriété où il se trouve qu’au niveau de son environnement immédiat), offrant des prestations ne serait-ce que standards, est donc aussi synonyme d’une location assurée, d’une source de revenus fonciers quasi automatique.
Cette assurance conforte les investisseurs habitués à louer un bien à se projeter sur un nouvel appartement (
ou sur des bureaux, ou des murs commerciaux, afin de diversifier leur patrimoine ou pour obtenir une meilleure rentabilité qu’avec de l’habitation) et incite ceux qui, potentiellement hésitants, aspirent en réalité à devenir bailleur, à améliorer leurs ressources financières tout en se constituant un capital immobilier… bienvenu pour leur retraite et/ou en vue d’être transmis à leurs enfants.
Via ce volant d’acquéreurs quantitativement non négligeable, le marché immobilier, sans être dopé, subsiste inévitablement bel et bien.
Dés lors, si le spectre global des acheteurs a diminué, si les ventes s’inscrivent un peu plus dans la durée, si le ratio offre/demande tend à s’équilibrer, pour autant l’aboutissement d’un projet d’acquisition demeure toujours difficile, tout particulièrement dans les quartiers ou les communes les plus convoités, historiquement toujours très prisés.
Afin de prendre conscience - si besoin était - de cette réalité, voici très concrètement une série de mutations réalisées par notre Société
entre les mois de mai et d’octobre 2023.
Des exemples récents d’acquisitions par notre clientèle, illustration in concreto d’un marché immobilier toulousain toujours éminemment prisé.
Qu’il s’agisse de se projeter sur une résidence principale (appartement ou maison) ou sur un produit d’investissement (le plus souvent un T1 ou un T2 en matière de logement ou alors les murs d’un local professionnel ou commercial) nos clients sont venus vers nous, et continuent de le faire, par soucis d’efficacité et de sécurité.
La preuve en chiffres, par typologie de biens, de cette appétence toujours grande à devenir propriétaire dans la Ville Rose et ses environs immédiats, et conséquemment des prix encore significatifs dernièrement pratiqués :
En matière de locaux professionnels
Murs commerciaux localisés
rue Baronie, vendus occupés par une activité dynamique de restauration.
Dans le cœur névralgique et historique de TOULOUSE, à proximité de la Place du Capitole, de la rue Alsace-Lorraine et de la Place Esquirol, ce bien de
83,29m2 (
+ 5,41m2 hors loi carrez et auxquels s’ajoutent l’autorisation d’exploiter une terrasse sur la voie publique), bénéficie d’un
emplacement commercial - numéro 1 bis - idéal.
Investissement patrimonial qualitatif (
immeuble du 19ième siècle refait), offrant une
rentabilité immédiate de 4,25 % net (c
alcul prenant en compte les frais de notaire à acquitter) a été acheté
595 000 Euros (
hors frais dits de notaire ; notion que nous entendons ici au sens large communément admis ; notre étude intitulée « Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier » permet d’en cerner les contours et enjeux exacts), soit environ 6700 Euros du m2 en pondérant les surfaces hors carrez.
Au cœur du
quartier Saint-Agne, local professionnel bénéficiant d’une forte visibilité, du dynamisme d’autres commerces à proximité et de l’immédiateté des transports en commun (
ligne B du métro).
Occupés par une activité médicale, ces
murs commerciaux d’environ
183,60m2 - et dotés de deux places de parkings aériens - constituent un
investissement patrimonial de qualité (
immeuble des années 90 en bon état, ensemble immobilier aux normes) combiné à une
rentabilité immédiate de 4,95 % net (
les frais de notaire étant inclus dans le calcul).
Ces murs ont été achetés
375 000 Euros (
hors frais notariés), soit environ 2050 Euros du m2.
En l’espèce, le prix au m2 n’est pas déterminant pour apprécier à sa juste valeur le bien ; la typologie de celui-ci d’une part (
local professionnel/commercial) et la rentabilité obtenue d’autre part (
bien vendu loué) sont beaucoup plus déterminants.
Et, en réalité, cette remarque concernant le prix d’un bien au mètre carré se vérifie très souvent. Ce critère en effet n’est pas, loin s’en faut, l’alpha et l’oméga pour appréhender la valeur intrinsèque d’un logement ou de tout autre bien immobilier (
nous avons eu l’occasion de développer ce point dans notre billet : « Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? », ainsi que dans celui plus récent - à relire en complément de la présente étude - « Février 2023 : où en est le marché immobilier Toulousain ? Acheter et/ou vendre, agir ou attendre, que faut-il envisager… exemples de transactions à l’appui »). De sorte que nous ne mentionnons ci-après le prix au m2 qu’à titre de simple indicateur transversal très général.
Pour ce qui est des appartements T1
Situé
rue Sainte-Catherine dans le
quartier Saint-Michel,
appartement T1 de
24,60m2, doté d’un balcon de 3m2 exposé ouest, au 4ème étage sur 5.
En bon état, à l’image de la copropriété de 1992, il bénéficie des commerces de proximité et des transports en commun puisque se trouvant entre la station de métro Palais de Justice et la station Saint-Michel Marcel-Langer (
face à l’ancienne prison).
Cet appartement acquis dans une logique d’investissement a été
vendu meublé (
précédemment loué à un étudiant) au prix de
139 000 Euros (
hors frais de notaire), soit 5340 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure.
Localisé
rue Albert Lautmann, devant l’université des Sciences Sociales (
quartier de la Fac de droit extrêmement recherchée par les investisseurs),
appartement T1 d’environ 23m2 au 3ième étage sur 4 sans ascenseur d’un immeuble toulousain des années 1920.
En bon état, vendu meublé, il a été acquis (
malgré un DPE en G, mais avec des travaux réalisables à un cout abordable pour le passer en D, en raison d’une hauteur sous plafond importante pour l’isoler, ainsi qu’au niveau des murs orientés vers l’extérieur)
131 000 Euros (
hors frais de notaire), 5695 Euros au m2.
