Février 2023 : où en est le marché immobilier toulousain ? Acheter et/ou vendre, agir ou attendre, que faut-il envisager… exemples de transactions à l’appui.

Alors que la crise sanitaire liée à la Covid-19 n’a, sur le moment tout au moins, que relativement peu impacté le marché immobilier à TOULOUSE et dans ses environs (ce qui se vérifie de façon assez générale sur l’ensemble du territoire national), celle découlant de l’invasion russe en Ukraine laisse des traces.

Cette crise géopolitique qui frappe l’Europe est, en effet, à l’origine d’une crise énergétique source - quand bien même elle n’en est pas la seule explication - d’une inflation galopante, d’une économie au ralenti, d’une croissance en berne et de tensions sociales certaines… le tout sur fond d’un réchauffement climatique alarmant.

Et ce contexte général s’inscrit par ailleurs dans un cycle où les prix de l’immobilier ne cessaient/n’ont cessé de croitre - surtout dans les zones urbaines, les bassins d’emplois ou les secteurs touristiques historiquement les plus prisés - depuis deux décennies… rendant l’accession à la propriété sans cesse plus difficile, grevant toujours plus le budget des ménages.

Est-ce la fin de cette période pour un retour - synonyme d’une baisse du prix au m2 - à ce que d’aucuns jugeraient « normal » ou bien une simple parenthèse, une accalmie temporaire ?

Répondre avec certitude ne nous parait pas relever de La raison tant les raisons à la situation actuelle sont multiples, variées, s’enchevêtrent et les solutions pour y remédier le plus souvent interdépendantes les unes des autres.

Cela s’avère d’autant plus vrai qu’en ce début d’année 2023, une petite musique médiatique (radio, TV, presse écrite, média en ligne, etc.) se plait régulièrement à diffuser l’idée d’une baisse des prix - a minima une baisse à venir -, donc par voie de conséquence favorise l’orientation des acquéreurs à l’attentisme, sans pour autant ancrer dans le réel cette « mélodie » (l’information est aussi un marché… et le « sensationnel », tout au moins l’affirmation péremptoire, le langage simplifié, un gage de vente, de succès éditorial… quand bien même est-il éphémère).

Incités consciemment ou inconsciemment à spéculer sur une potentielle « déflagration » du marché, ces derniers ne peuvent qu’attendre, patienter, pour saisir, le moment venu, de prétendues opportunités… celles de propriétaires acculés, obligés de vendre.

Seuls ces derniers le faisant car les autres décidant, eux aussi, de mettre en standby leur projet, espérant des jours meilleurs, une embellie du marché, un redémarrage de l’activité économique.

Ainsi, la loi de l’offre et de la demande s’inverserait. A un marché tendu succèderait un marché atone.

A une offre restreinte face à une demande forte (synonyme de hausses inexorables des prix) répondrait désormais pléthore de biens immobiliers ne trouvant pas preneur par manque d’acquéreurs et frilosité de ces derniers lorsqu’ils existeraient.

Il nous semble en premier lieu que la réalité, comme très fréquemment, s’avèrent bien plus complexe, mérite une analyse plus nuancée… ce que, nous le verrons en second lieu, une étude empirique via des éléments factuels - et les faits sont têtus… - illustre parfaitement.

Chiffres à l’appui (ceux des chambres notariales), il est incontestable que le volume des transactions est moindre depuis quelques mois, en particulier dans le neuf.

Outre le contexte politique et diplomatique, économique et social sus-évoqué, ou plus exactement résultante de celui-ci, concrètement, l’augmentation des taux pour obtenir un prêt bancaire, voire tout simplement la possibilité même de se faire financer par une banque - notamment pour les primo-accédants n’ayant pas ou trop peu d’apport -, se vérifie depuis plusieurs semaines.

En ce sens, le taux hors assurance fréquemment proposé par les banques pour emprunter est actuellement de 2,5% sur 15 ans, de 2,8% sur 20 ans et de 3,1% sur 25 ans (sachant qu’il s’agit là de moyennes et que selon les institutions bancaires ces taux de crédits peuvent être légèrement plus bas… ou un peu plus hauts).

Étant entendu également que cette hausse concerne tous les profils d’acheteur et que ces taux se révèlent même parfois/souvent inapplicables à cause d’un taux d’usure inadapté (voir infra).

Concrètement, sur 20 ans, cette évolution haussière des taux de crédit signifie qu’en 2022 - taux moyen à 2% - avec une capacité d’emprunt de 1000 Euros/mois il était possible d’emprunter environ 197 670 Euros. Ce ne sera que 180 300 Euros environ en 2023 via un taux moyen sur toute cette période qui se devrait se situer aux alentours des 3% (la quasi totalité des scénarios et calculs en résultant conduisent, en ce mois de février, à ces prévisions... qu'il convient néanmoins d'entériner avec prudence).

Autre illustration de cette érosion du pouvoir d’investir dans la pierre, d’une marge de manœuvre immobilière moins grande : la mensualité de crédit sur 20 ans pour emprunter 250 000 Euros était d’environ 1265 Euros l’année dernière alors qu’elle sera approximativement de 1385 Euros sur 2023.

Le taux d’endettement avec un salaire de 3500 Euros mensuel passant de son côté sur cette même période de 36% (en 2022) à environ 40% (en 2023) et le revenu nécessaire pour emprunter la somme de 250 000 Euros (toujours sur 20 ans et toujours hors assurance) passant de 3830 Euros environ en 2022 à 4200 Euros environ pour l’année en cours.

Bien sûr, il ne s’agit là que de moyennes très générales ; chaque dossier s’étudiant au cas par cas, leur validation s’appréciant en fonction de situations personnelles et professionnelles indubitablement spécifiques à chacun : âge, maladie éventuelle, métier/stabilité au niveau de l’emploi, taux d’endettement déjà existant, apport plus ou moins conséquent, etc.

Reste que cette tendance incontestable engendre des ventes/achats d’appartements et de maisons forcément moindres.

Pour autant, et en toute hypothèse, le marché de l’immobilier n’est pas immobile, les marchés immobiliers ne sont pas à l’arrêt… et la baisse des prix médiatiquement annoncée (voir ci-dessus) ne se vérifie pas pour l’instant ou alors de façon fort marginale (notre secteur d’intervention toulousain et de sa périphérie n’étant pas à ce jour concerné).

Des raisons factuelles quasi intangibles expliquent cette réalité.

En ce sens, quand bien même des soubresauts, des incertitudes, des écueils bouleversent la vie d’un pays, chamboulent des existences familiales, privées et/ou des vies professionnelles, publiques… il n’en demeurent pas moins que ces aléas sont aussi constitutifs de changements, de nécessité d’évolutions, impliquent des mutations… plus qu’ils ne figent le réel.

Ils jalonnent du reste ce dernier en tout temps et toutes époques.

Et, ici, le besoin fondamental de se loger, de trouver un abri, un toit protecteur, s’avère tellement constitutif de l’existence humaine que la propriété qui en découle - en particulier en Occident, au sein des États les plus riches -, la nécessité d’un logement propre/personnel, demeure elle-même quasi consubstantielle à l’Homme.

Il y a eu, il y a, il y aura sans discontinuer des naissances, des familles qui s’agrandissent, d’autres qui se séparent, des décès et des successions, des déménagements suite à des mutations professionnelles, des départs à la retraite, etc.

Il y a eu, il y a, il y aura immanquablement chez beaucoup, inlassablement, un désir (moteur existentiel par essence) de changement, d’amélioration de son cadre de vie, une quête matérielle - au cœur de nos sociétés de l’Avoir plus que de l’Être - de mieux.

A la fois traduction et conséquence de ce/ces mouvements inexorables, l’habitat se révèlent être, de facto, une préoccupation intrinsèque de l’être humain, inhérente à sa vie… quelles que soient, donc, les conjonctures financières, les déboires économiques, les cycles boursiers, les crises sanitaires, les politiques publiques menées ou les conflits de toutes sortes… mêmes armés (avec, cela va s'en dire, un effroyable bémol dans ce dernier cas ; à savoir une fois les horreurs de la guerre terminées pour ceux qui la subisse immédiatement, atrocement... comme la population ukrainienne actuellement).

Aucune crise ne résiste à cette réalité ; toutes autant qu’elles sont, au contraire, l’entretiennent, la consolident, la confortent.

L’adage selon lequel la pierre est une valeur sure, la plus sure certainement qui soit, la valeur refuge (tout est dit avec cet unique mot) par excellence… synthétise à lui seule cette « vérité ».

Alors, oui, le moment n’est pas au dynamisme le plus vigoureux, mais pour autant le marché immobilier fonctionne.

Et s’agissant du marché immobilier proprement toulousain cela se vérifie d’autant plus qu’il est le réceptacle d’un bassin d’emploi qui ne cesse de s’agrandir, expliquant « à lui seul » - par-delà les attraits géographiques de la ville, de son climat, de sa réputation d’une Cité chaleureuse et festive, de sa jeunesse étudiante, etc. - l’augmentation constante de la population locale, un nombre d’arrivants toujours supérieur à celui des départs (sur ces thématiques imbriquées se reporter à notre billet « L’urbanisme et l’immobilier toulousain conjugués au passé, au présent et au futur ! »)… ayant pour effet inéluctable la nécessité de les pourvoir en logement, de les domicilier.

Par ailleurs, sur un axe immobilier pur, et sans tenir compte de ce contexte bénéfique spécifique à TOULOUSE pour ce qui est de la région Occitanie (versant Midi-Pyrénées), la crise présentement traversée, comme toute crise, ne sonne pas le glas, la fin d’un marché ; elle n’est qu’un moment nécessitant une adaptation… laquelle, au final, s’avère le plus souvent synonyme de rebond, d’une vitalité renouvelée.

Parmi les nombreuses adaptations - elles aussi le propre des êtres vivants - à envisager, une nous parait essentielle (nous n’allons pas ici être exhaustifs) et devoir être rappelée tant elle est assez régulièrement oubliée (nos échanges constants avec des propriétaires vendeurs ou leurs représentants agents immobiliers l’attestent), quand ce n’est pas méconnue… alors même qu’elle relève d’une forme d’évidence.

En posant/acceptant même - pure hypothèse d’école - le postulat qu’une baisse immobilière serait effective, que les prix au m2 diminueraient, voire même que le marché s’écroulerait… (ou pronostiquant qu’il va s’écrouler), effet de vase communiquant oblige : si on vend moins cher, on achète alors également moins cher (ou l’inverse en période faste, active, vertueuse).

A cet égard, si la règle d’or de toute acquisition immobilière réussie résulte de l’emplacement se plaisent à clamer une majorité d’acteurs du marché (qui n’a pas entendu ce poncif ponctué d’un sourire satisfait : « la règle numéro 1 : l’emplacement, la règle numéro 2 : l’emplacement et la règle numéro 3 : l’emplacement »…), il convient à nos yeux d’ajouter que son corolaire absolu consiste dans l’achat du bien désiré au juste prix… à un/l’instant T, à un coût budgétaire le plus en adéquation possible avec la vérité immobilière… du moment.

Si tel est le cas, on vendra certes le moment venu à un tarif inférieur - comparativement au prix d’achat liminaire - si le marché est alors à la baisse, mais on achètera aussi concomitamment moins cher… (ou, encore une fois, inversement).

De sorte qu’être attentiste lorsqu’on est propriétaire (espérant des jours économiquement plus favorables, pour négocier plus cher son bien, le céder hypothétiquement au prix fort), bien que dans l’absolu enclin à vouloir ou devoir également se projeter, s’avère une perte de… temps, une non-adaptation au réel, pourtant implacable.

Que ce soit côté vendeur ou côté acheteur, l’incidence des prix de l’immobilier (pour ceux, bien sûr, qui peuvent toutefois acheter, bénéficient de revenus suffisant pour se lancer dans un projet), plus exactement les craintes d’une situation nationale et/ou internationale néfaste, à tout le moins incertaine, sur ces prix ne doit pas constituer un frein.

Acquérir un bien immobilier (avoir la chance/l’opportunité de le faire) en correspondance avec la réalité du marché, appréciés l’un et l’autre à leur juste valeur (impliquant une expertise), ne peut être qu’une assurance pour l’avenir tant se constituer un patrimoine, ou bien l’améliorer (résidence principale plus grande par exemple), voire l’accroître (côté investisseur dans ce dernier cas), s’avère dans la durée une garantie, une sécurité financière, une source de revenus.

Quel que soit leur nature à telle période initiale, tous les cycles immobiliers finissent par être vertueux si l’on raisonne à moyen et, a fortiori, à long terme.

Sur une ligne, cette fois, dès plus conjoncturelle, immédiate, l’adaptation provient aussi (doit provenir… et cela se vérifie généralement car il en va de l’intérêt économique de tous) des organismes publics.

A ce niveau structurel, institutionnel, les évolutions se révèlent parfois lentes ; mais n’est-ce pas le propre des institutions que d’être dans l’institué plus que dans l’instituant ? De sorte que les règles du jeu se transforment, mais au prix d’efforts, de combats parfois, nécessitant du temps, un temps… d’adaptation.

En ce sens, sous la pression entre autres du Ministère de l’Économie et des Finances (Bercy n’ayant strictement aucun intérêt à ce que le marché de l’immobilier se fige tant il est source d’impôts recouvrés, de secteurs d’activités dynamisés, d’emplois proposés… ; le célèbre adage : « quand le bâtiment va, tout va » que l’on doit à Martin NADAUD, artisan maçon qui deviendra député sous la II et la III République, résume cette vertu cardinale du BTP, de la construction, pour la bonne santé économique générale du pays), lui-même pressé par la mobilisation et le lobbying des courtiers en immobilier, la Banque de France - régulateur du marché - vient d’ajuster une des règles du jeu bancaire : la modification du calcul du taux d'usure.

Le but : débloquer autant que faire se peut le crédit immobilier, remettre de l’huile dans les rouages de l’emprunt bancaire.

Ainsi, désormais, ce taux d’usure (c'est-à-dire le taux d'intérêt annuel effectif global maximal - TAEG - qu’un organisme de crédit est en droit d’appliquer lors de la souscription d'un prêt) est réactualisé tous les mois - à compter de… ce jour, 1er février 2023 - et non plus trimestriellement afin de permettre aux banques de continuer à prêter quand bien même leurs taux de crédit immobilier progressent.

La protection de l’emprunteur (fondement du taux d’usure) à l’encontre d’éventuelles propositions de prêts excessives persiste, mais elle est techniquement mieux ajustée/adaptée (on y revient) afin que ce dernier puisse voir son projet prendre forme en empruntant plus aisément… certes à des taux plus élevés, mais in fine pour la bonne cause : faire financer son achat immobilier et rendre ainsi effectif son droit à être propriétaire, matérialiser son droit au logement… néanmoins évidemment « réservé » - comme à l’état antérieur à ladite adaptation - aux classes sociales, aux individus ou ménages, suffisamment aisés financièrement pour y prétendre (nous aborderons en tant que telle la question fondamentale, éthique, du droit au logement dans une prochaine étude).

Théoriquement au moins, est-il en effet besoin de rappeler ici que la Déclaration des Droit de l’Homme et du Citoyen proclame en son article 17 que la propriété est un droit sacré… (« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité »).

A présent, quoi de mieux pour prendre in concreto le pouls du marché immobilier, y voir plus clair sur la réalité immobilière du moment, que de le faire à l’aune de transactions récentes et peut-être, de la sorte, se projeter plus sereinement dans une vente et/ou un achat… a minima établir le constat d’une appétence toujours tenace à l’immobilier, d’un marché certes sensiblement plus calme (la saisonnalité l’explique aussi de façon classique : décembre à février s’avère être une période traditionnelle de ralentissement), mais néanmoins parfaitement vivant.

Nous le vérifions quotidiennement en tant que chasseur immobilier au service d’acheteurs nous sollicitant pour être conseillés et accompagnés dans leur projet (parfois aussi à la demande expresse de vendeurs afin de concilier efficacement un double projet d’achat/vente ou encore pour d’anciens clients souhaitant impérativement nous confier la commercialisation ciblée de leur bien, en raison d’une mutation, expatriation, etc.).

Bénéficiant d’un emplacement de choix rue de la Bourse, dans la partie historique de la ville entre Capitole et Esquirol, très bel appartement T3 au 1er étage sur 3 sans ascenseur d’un immeuble toulousain des années 1880, intégralement refait.
D’une surface de 63,50m2, offrant des prestations haut de gamme, pouvant être qualifié de « produit catalogue », ce bien a été acheté 430 000 Euros (hors frais dits de notaire ; notion entendue ici au sens large, le plus communément admis ; pour une présentation précise, voir notre précédent billet : « Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier »), soit 6770 Euros du m2.

Située rue du Général Taupin, dans le quartier Marengo coté Bonnefoy, maison T4 en bon état général (seule la salle de bains méritait d’être modernisé pour correspondre, le cas échéant, aux tendances actuelles), d’environ 130m2.
Construite sur trois niveaux, cette toulousaine offre un extérieur (terrasse et jardinet intime) avoisinant les 200m2.
Elle a été acquise 680 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 5230 Euros le m2.

Localisé rue des Vases, entre le Grand Rond et la Place Dupuy, appartement T3 de 70,68m2, traversant au deuxième et dernier étage en chartreuse d'un bel immeuble toulousain des années 1900.
Bien immobilier en parfait état, lumineux, au calme bénéficiant d'une vue sur la cour intérieure de l'immeuble.
Ce logement - future résidence principale - a été négocié au prix de 400 000 Euros (hors frais de notaire), soit 5659 Euros du m2.

Se trouvant place de Bologne, quartier Saint-Pierre, près du quai Lombard longeant la Garonne, appartement T3 de 78m2 au troisième étage sur 5 avec ascenseur d’une copropriété de standing des années 90.
Ce bien, dans un état très correct (seul un petit rafraichissement de peinture à prévoir dans deux pièces), doté également d’une cave et d’une place de parking en sous-sol, a été acheté 435 000 euros (hors les frais notariés), soit 5576 Euros du m2.

Localisé rue du Périgord, dans le centre historique de TOULOUSE, près de la rue du Taur, de la basilique Saint-Sernin et de la Place du Capitole, loft de 58,10m2 en carrez (plus une surface totale au sol servant à du rangement et constituant un espace buanderie de 13,9m2) en parfait état.
Au 2ème et dernier étage d’une petite copropriété de la fin du 19ième siècle, cet appartement qui allie l’ancien et le moderne, sur cour, au calme absolu, a été acquis 345 000 Euros (hors frais de notaire), soit, en pondérant les surfaces devant l’être, 5350 Euros du m2.

Dans le quartier des Minimes, côté Canal du midi, au début de l'avenue Maignan, appartement T3 de 58m2 en carrez, ne nécessitant aucun travaux, offrant en sus une terrasse de 7m2 (exposition au Nord sur l’intérieur de la copropriété) et une place de parking en sous-sol.
En deuxième étage sur cinq avec ascenseur, au calme, dans un immeuble contemporain de 1996 entretenue, mais basique pour l’époque, cet ensemble immobilier a été cédé au prix de 222 000 Euros (hors les frais de notaire), soit 3827 Euro le m2.

Situé rue Benjamin Constant dans le quartier du Jardin des Plantes, appartement T4 de 95,63m2 en très bon état.
Au premier étage sur quatre d’un immeuble typique des années 80, ce logement orienté du côté des espaces verts de la résidence, doté d’un cellier et d’un emplacement de parking en sous-sol de la copropriété, a fait le bonheur d’un couple au tarif de 540 000 Euros (hors frais d’acte notarié), soit 5646 Euros du m2.

Proposant une surface de 66,40m2, appartement T3 au charme de l’ancien, parfaitement entretenu, sisrue Sainte Marthe, à proximité de la rue Raymond IV, dans le quartier Jeanne d’Arc.
Au 1er étage d’un immeuble toulousain construit durant l’entre-deux guerre (1930), ce logement, avec pour dépendances une cave et un grenier, a été acheté 375 000 Euros (hors frais de notaire), soit 5647 Euros du m2.

Localisé avenue de la Garonnette, quartier des Carmes coté quai de Tounis, appartement de type 3 d'une surface de 64m2 complété par une loggia de 3,5m2 et une cave.
Situé au 5ème étage sur 10 - offrant une très belle vue sur la Garonne - avec ascenseur d’un immeuble construit du milieu des années 70 (copropriété en bon état), cet appartement a été vendu/acquis 350 000 Euros (hors les frais notarié), soit 5303 Euros le m2 (en pondérant la surface de la loggia).

Situé rue des Trois Renards, juste à proximité de l’église et de la place Saint-Sernin, appartement T4 d’environ 101,87m2 nécessitant un certain rafraichissement (peintures et pièces d’eau), traversant, en 2ième étage sur 4 avec ascenseur.
Doté d’un cellier et d’un parking souterrain sécurisé, cet ensemble immobilier d’une copropriété du début des années 60 (entretenue via un syndic professionnel) a été négocié 495 000 Euros (hors frais de notaire), soit 4859 Euros du m2.

Situé rue de l’Aubépine, secteur résidentiel de VILLENEUVE-TOLOSANE, maison T5 contemporaine de 2019 d’environ 125m2 répartis en un rez-de-chaussée et un étage (R+1).
Cette habitation très moderne se trouve sur une parcelle de 619m2, sans vis-à-vis, avec piscine et un carport pouvant accueillir deux véhicules.
Elle a été négociée au prix de 430 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3340 euros du m2.

Construite avenue Pierre de Coubertin à proximité immédiate du centre de PORTET-SUR-GARONNE, maison T5 de plain-pied d’environ 112m2, auxquels s’ajoute une véranda de 16m2, sur un terrain de 555m2 doté d’un puits.
Dans un environnement résidentiel, calme, dotée d’une terrasse et d’une piscine sécurisée, de deux garages de 22m2 et 16m2, cette demeure des années 90, rénovée entre 2017 et 2019, proposant des prestations qualitatives, a été achetée 418 000 Euros (hors frais notarié), soit environ 3490 euros du m2 en pondérant les surfaces devant l’être.

Se trouvant rue des Pyrénées, quartier résidentiel légèrement excentré du centre du village d’AUTERIVE (aire urbaine, cette fois, de la 3ième voire 4ième couronne de TOULOUSE), maison T4 contemporaine de 101m2 sur un seul niveau, avec un garage attenant.
En très bon état, aux normes RT 2012, elle bénéficie d’une parcelle de 702m2 doté d’un petit appentis pour le matériel de jardin.
Cette maison été acquise 305 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3019 Euros du m2.

Localisée rue du Sculpteur Abbal dans le centre de CARBONNE (là encore, agglomération à rattacher à la 3ième où 4ième couronne de la Ville rose), vaste maison de Type 10 d’environ 260m2 à moderniser dans sa globalité (important budget travaux à prévoir) pour la partie habitable puisqu’une partie correspond à des locaux professionnels à usage de bureau ; lesquels étant occupés et donc vendus loués.
Implanté sur une parcelle de 1430m2 clôturée et arborée, cet ensemble immobilier a été acquis 610 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 2346 Euros du m2.

Situé rue des Coquelicots, soit 3 à 4 minutes environ du cœur de VILLEFRANCHE DE LAURAGAIS (ici aussi zone urbaine correspondant à la 3ième - 4ième couronne de la capitale Occitane), maison T4 contemporaine en étage (R+1) d’environ 105m2 sur un terrain plat de 460m2, dont une terrasse de 20m2.
Appartenant à un lotissement très calme (programme immobilier de 2020), cette maison fonctionnelle aux prestations actuelles, bénéficiant des normes RT 2012, a fait le bonheur d’un couple au prix de 280 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 2666 Euros le m2.

Comme nous avons eu l’occasion de l’expliquer dans un précédent billet (Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ?), l’indication du prix au m2 n’est qu’un élément parmi de nombreux autres à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants intrinsèques d’un marché immobilier donné à un instant donné, apprécier la valeur spécifique d’un appartement ou d’une maison à une période précise.

En écho à Oscar WILDE (in « Le Portrait de Dorian Gray ») - « de nos jours, les gens connaissent le prix de tout, mais ils ne savent la valeur de rien » -, en matière immobilière, le prix au m2 (tellement aisé à exploiter) est un outil bien trop simpliste et réducteur pour comprendre les tendances profondes et évolutives des marchés, estimer la valeur réelle des biens, tirer des conclusions globales pertinentes.

En revanche, pris à la lumière de multiples cas particuliers, forcément singuliers (le sont par nature tous les projets immobiliers confiés depuis 2007 à l’expertise de notre équipe, à l’image de ceux ci-dessus répertoriés), et par ailleurs intégrés à une réflexion sociétale transversale (ébauchée ici initialement) d’ordre à la fois politique, budgétaire, écologique, économique, social et juridique, cet indicateur marchand basique participe d’une compréhension raisonnée du marché, apporte sa pierre à l’édifice… d’une lecture appropriée - donc nuancée - de ce dernier.

En l’espèce, du marché immobilier toulousain et de sa périphérie, plus exactement des micromarchés constitutifs de la zone urbaine toulousaine, qui à ce jour - et également, vous l’aurez saisis, pour l’avenir selon nous - ne cessent de demeurer de réels vecteurs de potentialités, des gages de sécurité (patrimoniales et financières ; à cet égard, les prix qui y sont pratiqués demeurent stables), sont sources de croissances maitrisées (à l’inverse des placements boursiers aux rendements des plus aléatoires, risqués), des porteurs d’opportunité (en atteste si besoin était pour notre Société, en ce début d’année, le nombre particulièrement significatif de nouveaux clients désireux de nous confier leur projet)… sous réserve d’être attentif aux changements, y compris les plus ténus, d’être en capacité de s’y adapter continuellement et de se projeter un tant soit peu dans la durée, donc de connaitre au mieux - savoir pour pouvoir - les arcanes de ce/ces marchés.

E. MASSAT - Chasseur Immobilier Domicilium