Après deux années et demi environ d’une crise sanitaire - canalisée à défaut d’être jugulée, mais néanmoins toujours agissante, à combattre - sans précédent, la crise internationale, tout particulièrement européenne avec la guerre en Ukraine, la crise énergétique en découlant - source, entre autres, d’une hausse des prix difficile à absorber pour les entreprises et les ménages -, l’inflation galopante plus générale impactant l’ensemble des français (ceux bien sûr aux revenus les plus modestes en priorité) ou encore la baisse de l’Euro sur les marchés financiers (et cette liste quelque peu anxiogène… n’est point exhaustive), entrainent des difficultés économiques immédiates et génèrent des craintes pour l’avenir…
Cette réalité sociétale du moment étant plus globalement encore renforcées par des interrogations profondes, pour ne pas dire des inquiétudes liées au changement climatique, aux bouleversements écologiques en résultant et, ce faisant, aux mesures à prendre pour changer nos modes de vie, aux couts budgétaires qui en résulteront pour chaque individu, chaque foyer, chaque Société.
Rien d’étonnant ainsi que ceux qui en ont les moyens financiers se retournent - comme souvent en période économiquement instable, dans un contexte fait d’incertitudes - vers la pierre, valeur refuge s’il en est.
L’immobilier toulousain, valeur sure pour les investisseurs en quête d’un placement pérenne.
Cet état de fait se vérifie tout particulièrement dans les centres villes des grandes agglomérations, surtout celles bénéficiant d’un tissu industriel dynamique, de pôles universitaires performants, d’un emplacement géographique plus ou moins stratégique, bref offrant une attractivité telle que la population s’y accroit régulièrement avec des arrivées toujours plus significatives que les départs.
Pour ces différentes raisons qui, du reste, s’entremêlent l’offre immobilière y est moins importante que la demande, rendant de fait complexe un investissement… mais
in fine qualitatif en comparaison à des marchés immobiliers moins prisés, où les biens ne se vendent pas facilement, voire laborieusement - dans les secteurs urbains ou ruraux sans attraits économiques ou touristiques… - avec pour corollaire automatique un marché locatif atone.
Investissement immobilier délicat, mais de qualité donc que ce soit à horizon immédiat en termes de demande locative, de spectre des (
nombreux) locataires potentiels, d’assurance de revenus complémentaires réguliers ou encore, dans un temps long, de constitution d’un patrimoine fiable, garantie/socle pérenne pour asseoir si besoin un ou des futurs projets ou bien à transmettre, le moment venu, à sa descendance afin de sécuriser autant que possible l’avenir celle-ci.
Réunissant l’ensemble de ces caractéristiques, comme en atteste son attrait symbolisé, entre autres, chaque année par une augmentation de sa population, TOULOUSE s’avère une des villes françaises les plus cotées par les investisseurs.
Cet engouement concerne
de facto divers profils d’acheteurs espérant tous un placement immobilier avisé :
- des locaux, toulousaines et toulousains ayant leur résidence principale dans la ville,
- des habitants d’agglomérations avoisinantes de la Haute-Garonne où il existe certes un potentiel locatif, mais cependant moins pertinent que dans la Ville Rose : COLOMIERS, CUGNAUX, TOURNEFEUILLE, BALMA, PIN-BALMA, LABEGE, ESCALQUENS, RAMONVILLE, CASTANET, L’UNION, SAINT-JEAN, MURET, AUCAMVILLE, etc.,
- des résidents de départements limitrophes de la Région Occitanie où des investissements immobiliers sont bien sûr envisageables et mêmes réalisés, notamment dans des villes comme ALBI, RABASTENS, CASTRES, GAILLAC, MONTAUBAN, MOISSAC, AUCH, FOIX, PAMIERS, CAHORS, MOISSAC, AGEN, PAU, TARBES, RODEZ, CASTELNAUDARY, CARCASSONNE, NARBONNE, etc. mais sans les garanties - d’un point de vue patrimonial, risque encouru dans la durée - qu’offre un investissement dans les quartiers prisés de TOULOUSE,
- des français d’autres régions à l’instar, souvent, des parisiens qui ne peuvent pas/plus investir à PARIS en raison d’un prix de l’immobilier dans la capitale trop élevé et s’orientent de fait vers les villes de provinces les plus intéressantes/dynamiques,
- des personnes vivant à l’étranger, en particulier des expatriés qui en règle générale investissent, le plus fréquemment, dans leur ville française d’origine.
Mais si ce constat de l’attractivité de la Cité des Violettes relève quasi désormais de l’évidence y trouver un appartement n’en est aussi proportionnellement que plus ardu (
succès oblige), d’autant plus que ce qui est rare (
trop rare par rapport à la demande) est cher…
Qu’il s’agisse d’obtenir une rentabilité immédiate, un rendement financier optimal ou de se constituer un patrimoine sécure à transmettre à ses enfants et/ou en vue de compléments de revenus pour sa retraite, investir dans la pierre implique de l’expérience, une connaissance fine des arcanes du marché immobilier.
L’expertise nécessaire pour mener à bien efficacement et sereinement un projet immobilier d’investissement s’avère grande.
Expertise, à la fois, pour :
- Évaluer en amont la faisabilité dudit projet et sa pertinence, le ratio entre le budget global alloué et le cahier des charges de l’appartement - parfois de l’immeuble ou de la maison - idéalement désiré (localisation, surface, style/époque/année de construction, prestations offertes : étage ou rez-de-chaussée, ascenseur ou non, balcon ou terrasse, parking, box ou garage, orientation, isolation, etc.).
- Trouver le bien immobilier correspondant… quand ce n’est pas le dénicher, le dégoter.
- Être à cet égard suffisamment réactif face à la concurrence inéluctable d’autres investisseurs.
- Connaître à cette fin les moindres arcanes du marché immobilier toulousain et ses différents acteurs ; avoir un réseau de partenaires qualifiés se révélant à ce niveau un vrai plus.
- Vérifier (s’il est déjà loué) et/ou évaluer le réel potentiel locatif du logement repéré, la rentabilité existante (avec le locataire en place) et/ou envisageable qui peut en être tirée via un bail à venir.
- Avoir connaissance des règles légales et administratives applicables en matière locative. Les propriétaires bailleurs ayant investi (ou ceux qui le feront) sont en effet impactés en tant qu’investisseurs par une série d’obligations. Connaitre ces impératifs législatifs et réglementaires, être informé constamment du droit se révèlent donc être une nécessité. Nous allons y revenir dans un prochain article spécifique tant cette contrainte normative est importante pour se projeter, investir à bon escient en vue de revenus locatifs effectifs. Mais notons d’ores et déjà, car symptomatique de cette obligation juridique, l’exigence d’avoir en tête les tenants et aboutissants de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Dite « loi Climat », elle vise en matière de logement à lutter contre les « passoires énergétiques », notamment en interdisant - selon un calendrier et un classement précis prévus à cet effet - la mise en location des appartements ou maisons ayant un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
- Estimer avec justesse le bien sur le point d’être potentiellement acquis ; donc, notamment, déceler objectivement ses défauts, être en mesure d’apprécier avec célérité le montant des travaux éventuels à effectuer (travaux, au demeurant, parfois recherchés pour les investisseurs en quête de déficit foncier).
- Récupérer dans cette perspective et appréhender ensuite rationnellement toutes les informations le concernant : charges courantes annuelles de copropriété, diagnostics obligatoires (loi carrez, électricité, termites et mérules, DPE et GES, gaz le cas échéant, plomb et amiante selon l’année de construction, état des risques naturels et technologiques, radon, etc.), impôt foncier, contrat de location s’il en existe un, etc. En faire de même concernant la copropriété, l’immeuble (règlement de copro, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien, etc.), les travaux potentiels à y envisager à courts ou moyens termes : ravalement de façade, parties communes, toiture, chauffage collectif s’il en existe un, etc.
- Le négocier avec à-propos pour l’acquérir au prix du marché, du micro-marché (inéluctablement) où il se trouve, lequel ne peut se décrypter qu’à un instant donné, dans un contexte - toujours évolutif - précis.
Le savoir-faire et les compétences nécessaires se révèlent donc être non négligeables, tout comme le temps à consacrer à son projet d’investissement pour que celui-ci devienne réalité.
S’il va de soi que notre activité de conseils et chasseur immobilier répond à ces enjeux, qu’à ce titre les investisseurs qui mandatent
Domicilium sont, depuis de longues années, une clientèle récurrente de notre équipe de chasseurs d’appartements (
pour qui nous apparaissons parfois comme des chasseurs de rentabilité), se faire soit même une idée (
ne serait-ce que dans un premier temps) de ce qu’il est possible/permis d’acquérir dans l’agglomération toulousaine a du sens lorsqu’on envisage un investissement immobilier.
Dans cette perspective, voici un certain nombre de ventes immobilières - que l’on peut qualifier de « spécial investisseur » (
achat de studios, T1 ou de T2) - intervenues durant les douze derniers mois, dont une majorité au cours des six/sept mois écoulés.
Et au-delà des investisseurs, le succès d’un de nos précédents billets relatifs à des illustrations inédites (
comme celles à venir) de transactions immobilières effectuées à TOULOUSE et dans ses environs (
« Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? Domicilium chasseur immobilier vous répond. ») atteste d’un intérêt général d’être informé de cas concrets de ventes immobilières.
Exemples d’appartements T1 ou studio acquis à TOULOUSE par des investisseurs en fin d’année 2021 ou durant les dix premiers mois de 2022.
Situé
rue Chaptal dans le q
uartier toulousain du Pont des Demoiselles,
appartement T1 de
26m2 habitables vendu dans un état correct (
immédiatement logeable, mais nécessitant idéalement une couche de peinture dans le coin cuisine et la salle de bains).
Au 3ième et
dernier étage d’un immeuble de 1972, entretenu au niveau des parties communes (
travaux de façade à prévoir à moyen termes seulement), ce bien a été acquis par un investisseur au prix de
107 000 Euros (
hors frais de notaire), soit environ
4115 Euros du m2.
Ensemble immobilier composé d’un
studio de 17m2 - en
rez-de-chaussée sur petit jardin privatif - et d’une cave
vendu loué à une étudiante en droit (
bail classique s’élevant à 476 Euros par mois Charges Comprises).
Situé
allée du Niger, dans le
quartier du Bazacle, en bord de Garonne, dans un immeuble qualitatif du milieu des années 90, cet appartement en
très bon état a été acheté par un investisseur
96 000 Euros (
hors frais de notaire), soit environ
5647 Euros le m2.
Aux portes du
quartier Saint-Cyprien, place du Fer à Cheval, dans un immeuble datant du début des années 80,
appartement T1 fonctionnel et en bon état d’environ 27m2, en 4ième étage sur 7 avec
ascenseur, vendu également avec un
cellier et une
place de parking extérieur.
Cet ensemble immobilier acheté
déjà loué (
donc dans une logique d’investissement combinant ici le patrimonial et une rentabilité immédiate correcte) l’a été au prix de
148 000 Euros (
hors frais notariés), soit à peu près
5 480 Euros du m2.
Situé
Grande Rue Saint-Michel dans le quartier (
entre autres étudiants) portant le même nom, logement
T1 de 23,5m2, en 1er étage sur cour, bénéficiant d’une agréable
terrasse privative exploitable
d’environ 14m2 (
espace extérieur extrêmement recherché, a fortiori pour les petites surfaces et dans l’ancien).
Au calme, dans un petit immeuble toulousain typique de l’entre-deux guerre, ce bien a été acheté par un investisseur
140 000 Euros (
hors frais de notaire), soit 5957 Euros du m2 (
en carrez), mais en définitive plutôt
environ 4600 Euros par m2 en pondérant la terrasse.
Au cœur du
quartier Saint-Cyprien, dans sa partie centrale la plus recherché, précisément
Place Diebold (
à proximité immédiate du marché et du métro), coquet
appartement T1 de 18,6m2, situé en 1er étage, à l’arrière d’une
copropriété de standing.
Entièrement rénové, sous garantie décennale, dans un très bel immeuble toulousain typique, en briques, également remis à neuf, ce «
produit de catalogue » (
pur investissement patrimonial dans l’optique de se constituer avant tout un capital immobilier de qualité) a été acheté
119 000 Euros (
hors frais notariés), soit environ
6390 Euros le m2.
Dans le
quartier Roseraie,
avenue du Parc, à 100 mètres environ de la station de
métro Roseraie (
ligne A),
appartement T1 de 24,7m2, situé au 2ième et dernier étage d’une vaste maison des années 30 découpée, par un marchand de biens, en plusieurs logements.
Doté d’une
place de parking extérieur, cet ensemble immobilier entièrement refait, dans un environnement calme, a fait l’objet d’un investissement à hauteur de
124 000 Euros (
hors frais de notaire), soit un
prix au m2 d’environ
5020 Euros.
Illustrations d’appartements de type 2 achetés par des investisseurs dans la ville Rose au cours du dernier trimestre 2021 ou durant l’année 2022.
Localisé
impasse du Canard, au cœur du
quartier historique des Carmes - un des plus prisé de TOULOUSE -,
appartement T2 de 33m2, offrant en sus un
balcon.
Au 1er étage sur cour, au calme, ce produit d’investissement patrimonial - nécessitant environ 35 000 Euros de travaux de modernisation (
selon devis d’un architecte) - a été acheté par un couple d’investisseurs
160 000 Euros (
hors frais notariés), soit approximativement
5910 Euros le m2 après réalisation des travaux.
Implanté
rue Léo Lagrange, épicentre du
quartier toulousain du Busca, appartement
T2 de 36m2.
Au premier étage d’une
chartreuse, accessible depuis la cour commune d’un bel immeuble en briques des années 1930, ce logement, en bon état, a été acquis
210 000 Euros (
les frais de notaire s’ajoutant en plus), soit environ
5830 Euros du m2.
Dans une copropriété sise
rue Guillaume Rigal, au sein du
quartier Croix Daurade, un peu excentré du cœur de la ville Rose,
appartement deux pièces en premier étage d’environ
39m2 - à rafraichir après avoir été loué plusieurs années - doté d’un emplacement de stationnement couvert.
Assez proche de la rocade sans en subir les nuisances sonores, cet ensemble immobilier appartenant à une résidence construite à la fin des années 90, a été acheté par un investisseur privilégiant la rentabilité
124 000 Euros (
hors frais de notaire), soit environ
3180 Euros du m2.
Localisé
rue Paul Kruger à TOULOUSE,
produit d’investissement de type 2 en bon état offrant, en 1er étage, environ
32m2 et une
terrasse de 5,90m2, ainsi qu’une
place de parking aérienne.
Dans un immeuble contemporain de 2012 du
quartier des Pont Jumeaux, ce retour de défiscalisation (
vendu vide car avec un locataire quittant les lieux avant la signature de l’acte de vente) a été négocié
140 000 Euros (
hors frais notariés), soit environ
4120 Euros le m2 (
en pondérant la surface de la terrasse).
Rue Saint-Joseph, dans le quartier apprécié du
Busca - pour sa tranquillité tout en jouxtant le centre-ville
via le jardin des Plantes et le Grand Rond -,
appartement T2 en duplex (
au niveau du 1er et 2ème étage), d’une surface de
28m2 en carrez et environ
42m2 au sol.
Appartement au charme de l’ancien (
immeuble toulousain des années 1930/1940 à rafraichir au niveau des parties communes), dans un état lui permettant d’être proposé à la location immédiatement, acquis
165 000 Euros (
les frais de notaires en sus), soit approximativement
4710 Euro du m2 en pondérant la surface au sol, en particulier la partie exploitable en deçà de 1,80 mètre de hauteur n’entrant pas dans le champ de la loi Carrez.
Dans le
quartier sud toulousain de
Saouzelong, sa partie proche du Canal du Midi,
appartement T2 « spécial investisseur » de
33,5m2, située au 3iéme étage sur 3 sans ascenseur d’un immeuble de 1971 doté d’un
chauffage collectif au gaz.
Proposé avec une
place de parking aérien, ce bien pouvant convenir à un spectre large de
locataires étudiants via le pôle universitaire Paul Sabatier (
Université des Sciences et de Médecine avec l’hôpital Rangueil dans le prolongement) méritait une certaine refonte avant de pouvoir être reloué de façon pérenne et selon les standards attendus : électricité, salle de bains et huisseries, dans une moindre mesure les sols et la peinture.
Il a été acheté
98 000 Euros (
sans compter les frais notariés), soit de façon approximative
2925 Euros du m2 hors travaux.
Le prix au m2 : une « solution » immobilière trop simpliste pour évaluer un bien… contrairement au recours à un chasseur immobilier, sous réserve que ce professionnel soit aguerri... cela va sans dire !
De façon générale, et cela se vérifie tout particulièrement en matière immobilière, comparaison n’est pas raison.
Dès lors, si ces différents investissements immobiliers précités permettent d’avoir une vision transversale rapide du marché à un instant T, ils ne prétendent pas être La clé pour y investir opportunément.
En ce sens, comme nous l’avons expliqué dans un précédent billet (
sus-évoqué) répertoriant des cas concrets de projets d'achat immobiliers aboutis, ces investissements finalisés font, par exemple, systématiquement référence à un prix au m2 (
hors frais de notaire ; en revanche nos honoraires chasseur immobilier inclus), mais ce n’est nullement pour dégager une moyenne à dupliquer automatiquement, y compris quartier par quartier, dans un périmètre géographique urbain donné.
Ce critère d’un prix associé à une surface n’est en aucune manière la règle d’or, le point nodal, pour apprécier à sa juste valeur un appartement ou une maison, savoir s’il est vendu « au prix » et donc, en tant qu’investisseur ici, s’il convient de l’acheter (
éventuellement après négociation).
Vous l’aurez compris aisément, investir pertinemment dans la pierre requière beaucoup plus qu’une calculatrice, la simple division d’un prix de vente et d’une surface métrée !
Tout projet d’achat d’appartement ou de maison étant forcément unique, pour en savoir plus le cas échéant, entrer dans le vif du sujet, envisager de façon effective un placement immobilier à TOULOUSE, notre Société de conseils et de recherches immobilières ciblées demeure ainsi, bien sûr, à votre écoute.
