Le pré-état daté : l’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier en copropriété.

Acquérir un appartement dépendant d’un immeuble collectif (ou une maison située en copropriété dite « horizontale ») implique pour le futur propriétaire d’être informé précisément des tenants et aboutissants relatif à ce logement, ainsi qu’à la vie de l’immeuble (ou ensemble immobilier horizontal) dans lequel il se trouve.

A cet égard, tout acheteur d’un bien immobilier, plus exactement d’un lot de copropriété (logement précité, mais aussi une cave, un cellier, un parking, un garage, un local commercial ou professionnel, etc.) est destinataire d’un état daté - document/dossier relativement connu - et, avant, d’un pré-état daté : information moins connue, objet ici de toute notre attention.

L’état daté et le pré-état daté.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’acquéreur se voit remettre lors de la signature de l’acte authentique rédigé par le notaire un document appelé état daté.

Photographie de la situation comptable du vendeur vis-à-vis de la copropriété et des charges courantes que l’acheteur sera amené à régler une fois devenu propriétaire, cette annexe à l’acte de vente (parfois dénommée basiquement « questionnaire syndic ») se compose de trois parties informatives.

Elles sont énoncées dans l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l'article 4 (c’est-à-dire : « Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel »), adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Concrètement cet état daté, que seul le syndic peut rédiger, est généralement demandé par le notaire pour le compte du syndicat des copropriétaires, mais le copropriétaire vendeur peut aussi en faire la demande directement ; il doit alors en suivant le transmettre à son étude notariale (l’arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat mentionne expressément que l’état daté et le pré-état daté, ci-après étudié, sont des « pièces ou informations à fournir par le vendeur à son notaire pour transmission au notaire choisi par l’acquéreur » ; JORF n°0025 du 31 janvier 2024).

Ce document doit avoir moins d’un mois (30 jours maximum) ; passé ce délai - d’où le terme et la nécessité qu’il soit « daté » - son actualisation est nécessaire.

Mais parce que le législateur entend protéger au mieux les intérêts de tout acquéreur, cette documentation obligatoire finale délivrée par le syndic au moment de la mutation effective du bien est précédée d’un pré-état daté.

Le pré-état daté : une information préalable au profit du candidat engagé dans l’acquisition d’un bien immobilier.

Cette information préalable également due par le propriétaire vendeur s’inscrit dans le cadre général des prescriptions prévues par la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), en l’occurrence une information précontractuelle (avant contrat) visant à rendre la plus transparente possible toute transaction immobilière au sein des copropriétés.

Une information complète, dès le début du processus transactionnel, ne peut qu’être en effet synonyme in fine de sécurité juridique.

En pratique, ce pré-état daté se présente sous forme d’un document de quelques pages qui est donc fourni à l’acquéreur préalablement à la promesse (ou compromis) de vente, plus exactement, le plus souvent, au moment de celle-ci avec la remise de toutes les autres annexes obligatoires (diagnostics techniques par exemple)… même s’il arrive que des propriétaires vendeurs - a minima ceux qui sont bien conseillés par des agents immobiliers compétents - fournissent avant le rendez-vous de signature chez le notaire l’ensemble des informations qui permettent à leur acheteur de se positionner en toute connaissance de cause.

C’est là du reste l’intérêt de tous.

Celui qui achète a en effet, aux termes de la signature de l’avant contrat, un délai légal de rétraction de 10 jours ; étant entendu que si le pré-état daté ne lui est pas délivré au plus tard lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, ce délai de rétractation ne démarre qu’à compter du lendemain de la remise du document.

De sorte que, quand bien même les informations constitutives du pré-état daté sont transmises à l’acquéreur tardivement et qu’il n’a pas eu la possibilité de les étudier avant de s’engager chez le notaire, ou « simplement » eu le temps nécessaire à une pleine et entière réflexion lors du compromis ou de la promesse (le rôle du ou des notaires étant bien sûr, toutefois, de mettre à plat toutes les données sur la copropriété lors de ce rendez-vous de signature), il a loisir de ne plus acheter.

Il en ira ainsi s’il estime que des informations s’avèrent révélatrices d’un problème dans la copropriété et/ou au niveau du lot qu’il envisage d’acquérir ; à tout le moins d’un degré suffisamment important pour faire machine arrière, se retirer de la vente, à défaut de pouvoir négocier à la baisse le prix (ce qu’il aurait fait avant de formuler une offre d’achat s’il avait été intégralement renseigné lors des discussions avec le vendeur et jugé qu’une acquisition pouvait tout de même être envisagée… sous réserve d’un prix adapté, plus en conformité avec la réalité du marché/dossier).

Ce risque est largement atténué si l’acquéreur potentiel a donc une connaissance précise et exhaustive de la copropriété et du bien qu’il ambitionne.

Sa décision de formuler une offre étant parfaitement éclairée, le risque de rétractation s’avère faible pour le vendeur ; qui plus est celui-ci se prémuni d’éventuelles réclamations post-vente, voire même d’un contentieux.

L’information ne nuit pas… Au contraire, créant un climat de confiance, elle fluidifie et facile la transaction.

A cet égard, dans le cadre du processus transactionnel, en tant que chasseur immobilier expérimenté, notre rôle de conseil est bien sûr de faire en sorte que nos clients acquéreurs détiennent en amont l’ensemble des informations nécessaires pour se positionner sereinement et éviter in fine quelques déconvenues, à défaut de mauvaises surprises.

Domicilium s’efforce ainsi systématiquement d’obtenir au plus tôt les renseignements techniques, financiers et juridiques nécessaires à la prise de décision d’achat… donc les éléments constitutifs du pré-état daté.

Que contient un pré-état daté ?

Ce dossier est en quelque sorte le rapport administratif, à un instant T (les données doivent être à jour des informations contenues dans les annexes comptables transmises aux copropriétaires au moment de leur convocation à la dernière Assemblée Générale annuelle), relatif à la gestion de la copropriété, à sa situation financière et juridique, ainsi qu’à son état (au niveau du bâti, dans sa dimension technique et énergétique par exemple).

Il s’apparente donc en définitive à un bilan de santé général de l’immeuble, tout comme il peut être assimilé (si l’on file la métaphore médicale) à un scanner du lot ou des lots objets de la transaction à venir, et à une radiographie économique (en relation à la copro) du propriétaire vendeur.

Prévu par l’article 54 de la loi ALUR du 24 mars 2014 précitée, ce sont les articles L721-1 à L721-3 du Code de la construction et de l’habitation qui au final fixe le cadre normatif des informations transmises.

Plus exactement, c’est dans le Livre VII de la Partie législative de ce Code relatif aux « Immeubles relevant du statut de la copropriété », très précisément le Titre II intitulé « Information des acquéreurs », en son chapitre unique : « Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété », que figurent la liste des pièces devant constituer le pré-état daté.

Par soucis d’exhaustivité (et de clarté tant la « littérature » sur le sujet s’avère souvent approximative…), nous les reproduisons ci-après en intégralité et en faisons une synthèse immédiatement en suivant :

Article L721-1 :
« Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
2° Le nombre de lots ;
3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
4° Pour les lots à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.
Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code ».

Article L721-2 :
« I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ;
6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s'il a été élaboré.
Par exception, les documents mentionnés aux 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
Les documents mentionnés au c du 1° et aux 3° à 7° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.
III. - Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 7° du II sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.
IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 7° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des vingtième et avant-dernier alinéas du II sont applicables au présent IV ».

Article L721-3
« Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1 ».

En « résumé », le pré-état daté fait donc référence et contient trois grandes catégories d’informations :

Les données relatives à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel acquittées par le propriétaire cédant au titre des deux précédents exercices comptables,
• les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par le futur acheteur,
• la situation en matière d’impayés de charges au sein de ce syndicat et de potentielles dettes envers les fournisseurs,
• le montant du fonds de travaux rattaché, le cas échéant, au lot objet de la mutation.

Les renseignements concernant la gestion de la copropriété :

• une copie du règlement de copropriété (document écrit majeur, véritable Constitution - loi fondamentale - de l’immeuble, répertoriant les différents lots et leur affectation/usage, décrivant les parties communes et les parties privatives, définissant les règles de fonctionnement, les droits et obligations des copropriétaires et/ou de leurs locataires, etc.) et de l’état descriptif de division (EDD qui identifie chaque lot de la copro via un numéro d’identification et lui attribue une quote-part des parties communes), ainsi que l’intégralité de leurs annexes et avenants publiés,
• les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des trois dernières années,
• la fiche synthétique de la copropriété, à savoir une synthèse regroupant les éléments financiers et techniques essentiels relatifs à cette copropriété,
• à termes, une notice des droits et devoirs des copropriétaires, ainsi que du fonctionnement du syndicat de copropriétaires (un arrêté doit en fixer le contenu et être publié pour rendre cette disposition législative effective),
• les éventuelles procédures judiciaires en cours dans la copropriété.

Les informations liées à l’état de la copropriété :

• le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté qui, s’agissant des copropriétés de plus de 15 ans, fixe un échéancier d’actions échelonnées sur une période de 10 ans (délai à partir duquel il doit être renouvelé) pour la sauvegarde du bâtiment, le bon entretien des parties communes, l’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble, etc. et les dépenses associées résultant de ces travaux ainsi planifiés,
• le Diagnostic Technique Global (DTG) qui renseigne sur les équipements techniques communs de l’immeuble, sa performance énergétique, les travaux à y effectuer, etc. Préalable inévitable à la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux précité, il devient obligatoire à partir de 2025 dans toutes copropriétés puisque celles-ci se voient imposées, à compter du 1er janvier 2025, de recourir à un PPT,
• le carnet d’entretien de la copropriété, à savoir à la fois la carte d’identité de l’immeuble et son carnet de santé, répertoriant à ce titre les divers événements liées à sa maintenance et aux travaux qui y ont été accomplis.

L’information délivrée à celui qui achète un appartement, ou tout autre lot en copropriété, est donc riche… sous réserve toutefois que le pré-état daté constitué en ce sens soit complet, réalisé avec soin.

La réalisation du pré-état daté et la responsabilité en découlant.

Contrairement à l’état daté (voir supra) qui aux termes de la loi est forcément établi et remis par le syndic, le particulier qui cède son bien a la faculté de produire lui-même le pré-état daté.

Reste que toute information erronée ou omise par le vendeur engage sa responsabilité.

Il en va ainsi en cas, bien sûr, de fausse déclaration volontaire, mais également en raison d’un manquement involontaire.

Le rôle du syndic de copropriété est sur cette ligne déterminant car c’est lui qui détient les informations clés à recouper pour élaborer de façon parfaite, complète, ce « dossier pré-état daté », ou qui les met à disposition du copropriétaire qui en a besoin.

A cet égard, quand bien même il n’est donc pas obligatoire de se tourner vers son syndic pour produire le pré-état daté, ne serait-ce qu’en termes de responsabilité, recourir à ses services nous semble être une mesure de prudence… judicieuse.

Cette sage solution est au demeurant très fréquemment choisie d’autant plus que, de façon empirique, c’est le plus souvent le notaire rédacteur de la promesse ou du compromis de vente qui en fait la demande et lui-même s’astreint à réunir l’ensemble des pièces via un « questionnaire avant-contrat » de 15 pages, très complet, que nous vous présentons ci-dessous en exclusivité !

Pré-état daté - le « Questionnaire avant-contrat - Mutation de lots de copropriété » rédigé par le Conseil Supérieur du Notariat :

Où trouver les informations constitutives du pré-état daté ?

Auprès du syndic qui fournit les données requises :

• soit au propriétaire vendeur qui lui en fait la demande : le plus souvent avec une contrepartie financière (nous allons y revenir),
• soit au notaire du cédant qui les sollicite pour ce dernier dans le cadre de la préparation du compromis ou de la promesse de vente à venir ; ce qui correspond à la majorité des cas (voir supra),
• soit qui permet à ce copropriétaire d’y avoir accès en ligne directement via un extranet mis à sa disposition où il pourra télécharger l’ensemble des pièces nécessaire à la constitution du pré-état daté.

En effet, tous les syndics professionnels ce doivent aujourd’hui de proposer aux différents copropriétaires des immeubles dont ils ont la charge un accès internet privé sécurisé (grâce à un identifiant et mot de passe propre) où figure, de façon dématérialisée, les éléments propres à chacun d’entre eux et les informations de la copropriété en général.

C’est la Loi ALUR susmentionnée qui a imposé à chaque syndic, à partir du 1er janvier 2015, la création de cet espace web personnel et c’est le décret du 23 mai 2019 (n°2019-502 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne), pris en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n°2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), qui est venu renforcer cette obligation en établissant la liste minimale des documents devant se trouver sur cette plateforme numérique.

Laquelle, depuis le 1er janvier 2020, doit contenir l’intégralité des documents (énoncés dans l’article L721-2 ci-dessus mentionné) nécessaires à la réalisation du pré-état daté.

Combien coute un pré-état daté ?

Il peut être gratuit si le propriétaire cédant s’occupe lui-même de constituer le dossier en compilant les informations requises sur l’extranet de la copropriété mis à disposition par le syndic.

A l’inverse, si le pré-état daté est réalisé par le syndic celui-ci facture dans la majeure partie des cas cette prestation immobilière… alors même que le modèle type de relation contractuelle s’imposant à lui en 2015 (décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), en instaurant une liste limitative des prestations facturables, ne fait pas référence au pré-état daté comme susceptible de générer une rémunération.

Seule la prestation de l’état daté (voir supra), dont les frais incombent au vendeur, est prévue par ce décret.

Lesquels, par ailleurs, sont encadrés depuis le 1er juin 2020 (décret n°2020-153 du 21 février 2020 pris pour l’application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) avec un plafond à 380 Euros TTC.

Un syndic ne doit donc pas dépasser ce seuil, ni du reste multiplier ce tarif si la mutation envisagée concerne plusieurs lots dans la copropriété.

Et dans les faits cette tarification est désormais la norme standard appliquée (en toute hypothèse, le montant retenu est connu à l’avance puisqu’il figure dans le contrat de syndic que les copropriétaires signent - ou pas - en Assemblée Générale ordinaire après l’avoir reçu en annexe de ce contrat lors de leur convocation à l’AG).

Par voie de conséquence, il semblerait logique de considérer que la constitution du pré-état daté, en théorie, ne peut non seulement être facturée par un syndic, mais que si tel était néanmoins le cas ce dernier l’engloberait dans la rémunération qu’il perçoit au titre de sa production de l’état daté, donc sans dépasser les 380 Euros TTC précités.

A cet égard, interrogée en 2015 par le député Monsieur Michel ZUMKELLER sur la loi ALUR, précisément sur les nouvelles mesures de l’article 54, codifiées ensuite à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, visant à une information accrue des acquéreurs de lots de copropriété dès la signature des avant-contrats de vente, Madame Sylvia PINEL, Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, lui répond que « le document intitulé pré-état daté n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire ».

Soulignant que « seul l'état daté… constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété », elle évoque les frais d’établissement de ce dernier qui seront « plafonnés par décret » (c’est le cas depuis), mais en aucun le pré-état daté… précisant même qu’un projet d’ordonnance alors à venir prévoit, afin de ne pas « retarder les transactions », un dispositif de « simplification des informations à transmettre (qui) devrait ainsi rendre caduque la pratique d’établissement du pré-état daté » (Question n°79469 publiée au Journal Officiel le 12 mai 2015 - Réponse ministérielle publiée au JO le 15 septembre 2015).

Force est de constater qu’à ce jour il n’en va donc pas ainsi.

Le pré-état daté existe toujours bel et bien, sans être intégré au niveau des prestations particulières du contrat de syndic qui liste (doit lister) les services susceptibles d’être facturer aux copropriétaires demandeurs ; et dans la mesure où c’est un syndic qui le fournit il est assorti d’un coût financier… fixé, en outre, librement.

Le principe de la liberté du commerce prime ici sur celui de la protection du consommateur : chaque syndic propose le pré-état daté sur la base d’une grille tarifaire variable, en fonction d’une stratégie commerciale spécifique.

Il est alors toujours possible de tenter de le négocier à la baisse lorsque le syndic transmet un devis, annonce son tarif (la facturation du pré-état daté ne peut en effet intervenir que sur la base d’une commande préalable ; le syndic qui facturerait cette prestation alors qu’elle ne lui aurait pas été expressément demandé serait fautif ; la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes - DGCCRF - a du reste eu l’occasion de sanctionner ce type de pratique abusive).

Mais face au « vide juridique » existant en la matière d’une part et à la possibilité d’autre part qu’a ledit syndic de convier le copropriétaire demandeur à constituer seul et gratuitement le pré-état daté souhaité… la marge de manœuvre s’avère très faible.

Reste que pour se prémunir d’éventuelles contestations en cas d’abus, de discussions/négociations synonymes de délais rallongés et/ou éviter des sollicitations réitérées du notaire rédacteur de l’avant contrat en cas de non transmission de ce pré-état daté, il est d’usage désormais que le coût moyen de ce document informatif fixé par le syndic ne dépasse pas le cout de l’état daté.

De sorte qu’il oscille généralement entre, environ, 200 et 350 Euros.

Cela peut sembler trop dans la mesure surtout où les informations qu’il contient se recoupent foncièrement avec l’état daté… qui est/sera facturé pour la vente définitive.

Mais, en tant que vendeur, informer pleinement son acquéreur potentiel s’avère un gage de sécurité, de risque de rétractation minimisé.

Qui plus est, eu égard aux sommes finales significatives qui se jouent en matière de ventes immobilières, les centaines d’euros en question ne méritent t’elles pas d’être versées sans trop de calcul ?

Économiser du temps et de l’énergie se paye ; avancer avec diligence et sereinement a un prix.

Cela se vérifie dans beaucoup de domaines et de situations humaines, mais se révèle particulièrement prégnant en immobilier : la confiance procurée est d’or, la juste et complète information délivrée - qui y contribue - une clé fondamentale du succès.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

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