L’urbanisme et l’immobilier toulousain conjugués au passé, au présent et au futur ! - Deuxième Partie.

S’il est toujours périlleux de tirer des conclusions hâtives et a fortiori présomptueux de prétendre connaître l’avenir quelques perspectives peuvent néanmoins être entrevues.

Des projets envisagés en 2011 (à l’état simplement embryonnaire ou de façon plus affirmés) et non encore réalisés en 2021 verront vraisemblablement le jour dans les années à venir ; d’autres seront la continuité logique de ce qui a été voulu et mis en place au cours de la dernière décennie.

Dans cette première catégorie, la 3ième ligne de métro fait figure de proue.

Forte de 21 futures stations reliant Colomiers à Labège, soit deux pôles d’emplois industriels cruciaux dans notre département (dont principalement les sites Airbus directement desservis via les deux stations Airbus Colomiers Ramassiers et Airbus Saint-Martin), pour ne pas dire dans notre Région, la 3ième ligne du métro - croisant la Ligne B à La Vache Nord Toulousain, puis à François Verdier et la Ligne A à Marengo Matabiau, ainsi que la ligne de Tramway T1 à Jean Maga - devrait voir le jour courant 2028.

C’est tout moins le calendrier officiel fixé au regard du cahier des charges à réaliser, la « promesse » faite aux toulousaines et toulousains.

Et, du Nord-Ouest au Sud-Est de l’agglomération, ce maillage toujours plus fin du territoire en résultant ne pourra que contribuer à dynamiser les quartiers traversés, à faire perdurer l’essor immobilier marquant continuellement - nous l’avons souligné - les dernières années… et ce malgré des soubresauts qui auraient pu laisser craindre l’inverse.

En ce sens, la crise sanitaire aussi inédite que violente qui a frappé le monde en 2020 et 2021 n’a pas, au final, affecté outre mesure l’activité économique toulousaine (même si, malheureusement, cette pandémie y a fait, comme partout, des dégâts humains et économiques, même si la covid-19 n’a pas épargnée certaines personnes, certains acteurs du tissu économique, plus fragiles).

De sorte qu’après une période de ralentissement inévitable (confinements obliges), la corpus économique et industriel, redressé, poursuit son chemin, inexorablement.

Intimement lié à ce dernier (l’urbanisme et l’immobilier ne sont très souvent que le reflet de l’économie), la ville de Toulouse avance - et avancera - dans un sillon (déjà) ancien et profond.

Parce qu’inscrite dans la durée, la politique de la ville menée par l’actuelle majorité politique va en principe logiquement perdurer quelles que soient les éventuelles alternances à la Mairie de Toulouse et dans les Mairies des communes avoisinantes.

En ce sens, ce qu’a impulsé avec son équipe l’ancien Maire Pierre COHEN a été, dans les grandes largeurs, poursuivi lors de son remplacement par le Maire actuel Jean-Luc MOUDENC.

Le résultat du scrutin aux prochaines élections municipales (sachant qu’elles auront lieu en 2026, de sorte que d’ici là du temps est donné à l’actuelle majorité pour poursuivre la feuille de route qu’elle a engagé en 2014) ne devrait pas fondamentalement changer la donne tant les politiques publiques impliquent des budgets colossaux votés longtemps à l’avance et, en termes de transformations, de réalisations concrètes, s’échelonnant dans le temps.

Cela se vérifiera a priori d’autant plus que la métropole toulousaine devrait pérenniser son attractivité.

Toulouse : toujours un bassin d’emploi et une ville étudiante à horizon 2031, une métropole en croissance.

Le réseau de transport structurant déjà existant et plus complet à venir, corolaire des mutations urbaines ci-dessus décrites, répond aussi à une croissance démographique constante de l’agglomération toulousaine qui voit les nouveaux arrivants chaque année plus importants que les partants.

Le fait que les sites industriels et commerciaux toulousains d’Airbus constituent, à eux seul, le bassin d’emploi numéro 1 en France tous secteurs d’activités confondus suffit - presque - à expliquer cette évolution à la hausse, d’une année sur l’autre, de la population toulousaine.

En toute hypothèse, l’agglomération toulousaine au sens large s’avère LE bassin d’emploi de cette vaste partie Sud-Ouest de la région Occitanie.

Et pour ce qui est de l’aire urbaine toulousaine au sens plus strict du terme, avec une croissance d’environ 1,9% de nouveaux habitants chaque année, elle dénombre approximativement plus de 19 000 nouveaux arrivants sur 12 mois, dont près de 60 % aspirent à s’installer (et le font dans la mesure du possible) au centre-ville, contribuant par la même à conforter, année après année, le marché immobilier tendu sus-évoqué et sa conséquence directe : les prix élevés pratiqués en matière de ventes immobilières ou les tarifs moyens tout aussi élevés proposés à la location (voir la Partie I de ce billet en deux volets consacré à l'urbanisme et l'immobilier toulousain).

Mais quoi qu’il en soit de cette réalité, les nouveaux arrivants croissent…

Et parmi eux, les étudiants représentent environ 35% des néo-toulousaines et néo-toulousains… ce qui contribuent à faire de Toulouse une cité jeune, dynamique, tournée vers l’avenir, donnant sans cesse envie à de futurs prétendants aux changements.

Du reste, au-delà des raisons liées à une offre d’emplois importante, à un enseignement universitaire et des grandes écoles réputés, à une recherche scientifique souvent à la pointe, l’engouement pour la Ville rose s’explique aussi, tout « simplement », par la qualité de vie qu’elle propose, un certain « art de vivre » très méditerranéen, marqué par des influences espagnoles fortes (l’Espagne n’est à peine qu’à 2 H 30) et aux accents aussi italiens avec ses multiples places et terrasses de cafés...

Et si, peut-être, une certaine subjectivité se manifeste ici - partagée néanmoins par beaucoup ; en ce sens notre fil conducteur Toulouse Mag énoncé en 2011 : « au final, Toulouse reste donc porté par sa bonne réputation, celle d’une ville dynamique, où il fait bon vivre et ou l’économie locale souffre peut-être moins que d’autres centres urbains du pays »… -, est-il possible de contester la géographie locale ?

C’est purement factuel, Toulouse se caractérise par un climat bienveillant, globalement ensoleillé (au regard d’une majorité d’autres régions françaises) et une implantation géographique stratégique puisqu’à une heure seulement de la montagne (pour les premières stations de ski des Pyrénées) et guère plus de la mer (s’agissant des plus proches stations balnéaires de la Méditerranée) ; l’océan Atlantique, de l’autre côté, étant également rapidement accessible.

Quelle autre grande agglomération française peut réellement rivaliser avec cette combinaison d’atouts ?

Et pourra-t-il vraiment en être autrement d’ici 2031 alors que l’agglomération toulousaine aura qui plus est, en principe, innové, poursuivit sa mue, fait émerger de terre des projets urbains aussi neufs qu’inédits.

Parmi les nouveautés, il en est une - non envisagée il y a 10 ans - qui verra le jour à coup sûr dans la mesure où les travaux sont engagés, pour ne pas dire terminés ; l’inauguration de ce moyen de transport inédit est même prévue pour l’année prochaine, courant 2022 donc.

De quoi s’agit-il ? D’un téléphérique !

Prénommée Téléo, ce téléphérique urbain va relier en 10 minutes seulement deux sites stratégiques du sud de la ville, fers de lance de la recherche scientifique : l'Oncopole (centre majeur de la recherche sur le cancer de dimension européenne) et l'université Paul Sabatier, avec un arrêt au Centre Hospitalier de Rangueil (un des deux grands hôpitaux toulousains).

L’idée en œuvre ici étant de faciliter les communications/déplacements au Sud de la ville puisqu’aux pieds des stations de nombreux bus (devant fonctionner au gaz) de la ligne 25 concernée poursuivront le tracé de ce téléphérique (qui permet de franchir rapidement le fleuve la Garonne et la colline de Pech-David, un des poumons verts de la ville) afin de pouvoir relier in fine les communes de Colomiers et Tournefeuille d’un côté (ainsi que le quartier Basso Cambo doté de sa station de métro - ligne A) et le quartier toulousain Montaudran de l’autre.

Géré par le groupe Tisséo Collectivités, cette solution de transport public écologique et quelque peu futuriste en milieu urbain permettra donc de désengorger un secteur géographique jusqu’ici peu/mal desservie.

Et, là encore (à l’image de tous les déploiements de transport en commun, facilitateurs de vie), elle participera au dynamisme de cette zone urbaine… que les investisseurs immobiliers regarderont de fait avec beaucoup plus d’attention, tout comme au demeurant les acquéreurs d’une résidence principale soucieux de se rapprocher, notamment, de leur lieu de travail, de gagner du temps au quotidien.

D’autres programmes d’envergure sont en cours de construction, ou ont plus ou moins d’ores et déjà vu le jour.

Chapeauté par son actionnaire majoritaire le Sicoval, tel est le cas du projet Enova Labège-Toulouse (ancien pole Labège Innopole) actuellement dans sa phase 1 (la phase 2 devant s’achever en 2030 et la phase 3, terminale, en 2035) qui fera de cette zone d’activité, de ce quartier à la fois commercial et résidentiel du Sud de l’agglomération toulousaine, une référence pour le numérique, les Fintech, la biodiversité, les biotech, les nouvelles mobilités, l’Internet des Objets, etc.

Il en va de même de Toulouse Aérospace au cœur du quartier Montaudran et de son ancienne piste d’aviation, symbole de l’Aéropostale. En l’occurrence un écoquartier ou la construction de nombreux logements ont contribué à densifier cette partie de la ville, et qui poursuit depuis régulièrement son développement : la Halle de la Machine s’y est ainsi installée, tout comme le Campus Innovation de Toulouse Métropole.

Tout aussi important est le projet dit « Grand Matabiau Quais d’Oc ».

Initialement dénommé Toulouse Euro-Sud-Ouest, ce projet d’envergure conduit à la fois par l'État, la SNCF, la Région Occitanie, le Département de la Haute-Garonne, Tisséo Collectivités et Toulouse Métropole, vise à repenser le quartier de la gare.

Entrée vers le centre-ville pour beaucoup de voyageurs aux quotidiens, ce quartier peu valorisé historiquement, un peu marginalisée et à la marge dudit centre a vocation à « aspirer » ce dernier, plus clairement à créer avec lui un continuum et, de fait, l’agrandir.

A cette fin, le recours à une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) a été choisi.

Intégrant, sur environ 135 hectares, la célèbre gare ferroviaire Matabiau, la gare Raynal (ancienne gare de triage), la gare routière Pierre Sémard (pour les cars interurbains ou longues distances, y compris en partance vers l’étranger) et des parties adjacentes des quartiers alentours (notamment Bonnefoy, Les raisins et Marengo), cette partie de la ville est censée devenir à la fois un quartiers d’affaires (aux bureaux et commerces construits s’adjoindra néanmoins aussi des logements) et un carrefour pour les échanges, un pôle multimodal connectant donc de multiples transports (train, bus, métro).

Symboles de cette transformation urbaine (dont les chantiers ont commencé ; en ce sens, de nombreux immeubles à proximité de la gare ont été préemptés, puis démolis) et des politiques de transports de la ville, ce vaste projet s’ancre aussi autour de deux points phares : l’arrivée du TGV en gare Matabiau et la construction à côté de celle-ci d’un véritable gratte-ciel : la Tour Occitanie.

Dans les deux cas, s’interroger sur ces programmes et les volontés politiques qui les impulsent autant que faire se peut, c’est aussi mettre en perspective certains écueils rencontrés en la matière. Car ce qui était prédit ici en 2011 par Toulouse Mag (et, bien sûr, par beaucoup d’acteurs et observateurs de la vie locale) n’a pas forcément vu le jour, pas encore tout au moins.

S’agissant de la ligne TGV, la décennie écoulée (et même bien au-delà) est synonyme d’arlésienne.

Les trois heures environ promis pour relier la capitale Française à la capitale d’Occitanie (contre quatre actuellement ; ce qui permettrait alors de concurrencer l’avion et de rapprocher aussi d’autres villes de la Région du centre de Paris : Cahors, Albi, Auch à titre d’exemple) sont en effet dans les tuyaux depuis nombre d’années puisque c’est à partir de 1992… que le TGV Bordeaux-Toulouse-Narbonne est inscrit dans le schéma directeur des lignes à grandes vitesses - LGV - pour l'aménagement du territoire.

Or, jusqu’à cette année, les promesses avancées n’avaient guère débouché sur du concret.

En ira-t-il autrement depuis qu’au mois d’avril dernier le Premier Ministre Monsieur Jean CASTEX, relancés, entre autres, par la Présidente de Région Madame Carole DELGA et le Maire de Toulouse Monsieur Jean-Luc MOUDENC a annoncé un financement de l’Etat à hauteur de 4,1 milliards d’Euros pour le (toujours) projet de ligne à grande vitesse Bordeaux-Toulouse ?

Si tel est le cas, la donne devrait enfin changer puisque les villes de Bordeaux et de Paris sont déjà reliées par une LGV (avec, au demeurant, des conséquences immobilières très importantes pour les bordelaises et bordelais qui ont vu les prix au m2 flamber ; nous reparlerons de cet impact potentiel du TGV à Toulouse sur son marché de l’immobilier).

Pour l’instant, nous ne pouvons que nous en tenir au calendrier envisagé : à savoir un démarrage des travaux en 2024 pour un aboutissement aux alentours de 2030.

Qu’en ira-t-il concernant l’Occitanie Tower ?

Ce projet architectural aux allures pharaoniques pour un immeuble dans l’hexagone - porté par le promoteur parisien La Compagnie de Phalsbourg, l’architecte américain Daniel LIBESKIND et le cabinet toulousain KARDHAM CARDETE HUET Architecture - en ferait le plus haut d’Occitanie.

Véritable « paquebot urbain » de prestige, culminant à près de 153 mètres de hauteur, ce building accueillerait 30 000 m2 constitués de bureaux, de restaurants-bars, d’un hôtel, ainsi que d’appartements de standing, le tout répartis sur 38 étages.

Reste que le permis de construire de ce « bâtiment-ville », délivré en juillet 2019, a été attaqué devant le Tribunal Administratif de Toulouse… et dans l’attente du jugement une « Défense » parisienne n’est donc pas encore d’actualité dans la Ville rose, en toute hypothèse pas en 2022 comme l’espéraient les initiateurs de ce projet.

Espérée ou redoutée, attendue comme un symbole de modernité et présentée comme une nécessité économique ou décriée comme emblème d’une société à deux vitesses et représentant un non-sens écologique… les toulousaines et les toulousains sont très partagés quant à cette Tour.

Et nous touchons là du doigt toutes les difficultés qui existent à penser et surtout concrétiser l’urbanisme, les lieux de vie qu’il sous-tend et leurs connexions qu’il implique.

Concilier les souhaits - parfois disparates - des citoyens et parvenir à des terrains d’ententes suffisamment satisfaisant pour une majorité, trouver des financement - souvent colossaux - nécessitent du temps et peut impliquer des retours en arrière, des phases de stagnations, des retouches par rapport à ce qui avait été conçu théoriquement au départ, etc.

Cela est vrai à un instant T, alors bien sûr se vérifie encore plus symptomatiquement lorsque l’on tente de se projeter, d’entrevoir un horizon à deux chiffres, d’imaginer l’évolution d’une agglomération sur une décennie (ses attentes et ses besoins dans plusieurs années…), qu’il s’agisse d’urbanisme à proprement parler, des transports en commun et réseaux de circulation (vecteurs de fluidité et d’espaces urbains plus ou moins apaisés) ou d’immobilier, l’épicentre de nos réflexions et actions.

Le concernant, si nous pouvons répondre (et le faisons du reste constamment pour l’ensemble de nos clients) aux questions comment, où et à quel prix se loger aujourd’hui… les certitudes en la matière sont forcément moindres pour le futur. Mesurer la portée qu’auront les décisions prises à présent en 2031 - personnelles ou collectives, privées ou publiques - demande une évidente prudence.

A la lumière de ce retour en arrière, nous pouvons sans ambages attester que poser la question « à quoi ressemblera Toulouse dans 10 ans », plus exactement la reposer 10 ans après en visant cette fois 2031, implique si l’on s’efforce d’apporter une réponse - ne serait-ce qu’un début de réponse - un minimum de modestie et de sagesse… que l’expérience du passé et l’éclairage du présent peuvent nous aider à trouver.

Espérons que ce voyage dans le temps, que ce « bilan » toulousain teinté de prospective sous le prisme de l’actualité urbanistique et immobilière de 2021, aura au moins eu ce mérite.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

Billet suivant : Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? Domicilium chasseur immobilier vous répond.