Droit immobilier et de l’environnement : état des risques et pollution des sols, ce qui change à compter du 1er janvier 2023, de l’information des acquéreurs et des locataires d’un bien immobilier.

L’article 236 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (connue sous le nom de loi Climat et Résilience) a accentué le dispositif d’information des potentiels acquéreurs et locataires d’un bien immobilier.

Pris en application de cette disposition législative, c’est en l’occurrence via le décret n°2022-1289 du 1er octobre 2022 (paru au Journal Officiel de la République Française du 5 octobre 2022) relatif à leur information respective sur les risques, qu’une information plus complète et élargie sur l’état des risques naturels et technologiques majeurs auxquels peuvent être exposés les biens immobiliers, ainsi que sur les risques miniers, le recul du trait de côte et la pollution des sols, doit/devra être dispensée à tout acquéreur et locataire d’un logement.

En ce sens, modifiant les articles R.125-23 et suivants du Code de l’environnement, ce nouvel état des risques devra figurer à compter du 1er janvier 2023 (date de son entrée en application) dès et dans l’annonce immobilière diffusée par un particulier propriétaire (vendeur ou bailleur) ou un professionnel (agent immobilier) mandaté par ce dernier pour commercialiser son bien (pour un chasseur immobilier, le devoir essentiel de conseil et d'information qui caractérise son activité le conduira aussi, indubitablement, à obtenir cet état des risques, au même titre du reste que l'ensemble des informations nécessaires à son client pour une prise de décision d'achat immobilier sécurisée, en toute connaissance de cause), quel que soit le support de diffusion choisi ; ladite annonce devant comporter la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr ».

En pratique, l'état des risques, impérativement établi depuis moins de six mois (il devra ainsi comporter la date de son élaboration et être actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement - VEFA -, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il sera obligatoirement annexé), sera nécessairement présenté à toute personne potentiellement futur acquéreur ou locataire de la ou des parcelles (le/les numéros de ces dernières devant y être mentionnés) dans lesquels se trouve la maison ou l’appartement à acheter ou louer.

Et cela à chaque étape de la vente ou de la location ; la première visite du bien en constituant, fondamentalement, une.

Il va donc incomber au vendeur, au bailleur ou au professionnel de l’immobilier intervenant, de prouver si besoin qu’un état des risques a bel et bien été remis lors de chaque première visite du bien objet de la vente ou la location ; en l’actant par exemple sur un bon de visite ou encore, nous semble-t-il, via une transmission par e-mail - et un accusé de réception de celui-ci par son destinataire - préalablement au rendez-vous sur place.

En effet, les modalités de communication étant libres, ce document d’information devrait logiquement pouvoir être transmis à distance par voie dématérialisée ou, à l’inverse, remis en présentiel, en main propre (au plus tard, donc, au moment de la visite du bien).

Concrètement, ce document sera établi pour les immeubles situés dans :

                                     

Pour ce qui est des secteurs d’information sur les sols (SIS), contrairement aux risques en général sus-évoqués (sous-section 1 du décret précité du 1er octobre 2022), le document d’information produit par le vendeur ou le bailleur sur la pollution des sols (sous-section 2 relative à l’information propre à ce type de pollution octroyée aux acquéreurs et locataires) ne doit pas être forcément présenté lors des visites d’un bien.

                                     

A ce jour, le décret du 1er octobre 2022 pris par la Première ministre Madame Élisabeth BORNE, sur le rapport du ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, Monsieur Christophe BECHU, ne fait plus mention d'un imprimé type de l’état des risques, d’un modèle obligatoire (comme il en existe toujours un pour l'instant).

A cet égard, il convient donc a priori d’attendre les informations gouvernementales complémentaires qui seront faites par le Ministère sus-évoqué, sachant qu’il sera vraisemblablement toujours possible de réaliser son état des risques réglementé via le site ERRIAL (errial.georisques.gouv) en indiquant l’adresse exacte du bien à vendre ou à louer et le code de la parcelle visée (lui-même à récupérer si besoin sur le site internet officiel du Cadastre).

Par ailleurs, dans sa mouture renouvelée, l’article L.125-5 du Code de l’environnement n’évoque pas les sanctions résultant du non-respect éventuel des obligations nouvelles ci-dessus répertoriées de transmission de l’état des risques à un futur propriétaire ou locataire.

Dès lors, à défaut de peines spécifiques, la réglementation de droit commun de la responsabilité (article 1240 et suivants du Code civil) s’appliquera ainsi que celle relative à la publicité trompeuse, mensongère ; pratique déloyale prohibée par les articles L.121-1 à L.121-2 du Code de la consommation et sanctionnée au plan pénal (article L.132-2 à L.132-9 du Code de la consommation et article 131-39 2° à 9° du Code pénal) et au plan civil par le paiement de dommages-intérêts.

L’intégralité du décret du 1er octobre 2022 est consultable sur le site Légifrance (service public de la diffusion du droit) en cliquant ici.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

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