Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, en plus de supporter le prix de vente du bien à proprement parler, l’acheteur doit faire face à de nombreux autres frais.

Les frais de notaire constituent l’un des plus importants d’entre eux.

Cela est vrai pour l’achat dans le neuf (vente en VEFA), mais surtout dans l’ancien où ils peuvent représenter jusqu’à 8 à 9 % du prix de vente (contre 2 à 3 % - en moyenne - pour une acquisition d’un bien neuf).

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces frais sont constitués de postes dont la majorité revient aux pouvoirs publics.

C’est donc par abus de langage qu’ils sont couramment dénommés frais de notaires ; la part des honoraires de cet officiel ministériel n’étant même qu’une part congrue des dits frais.

En toute hypothèse, en connaître le montant (a minima approximatif) s’avère fondamental avant de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière.

Le budget global alloué à ce dernier doit impérativement, en effet, prendre en compte ces frais notariés significatifs… et réglés par l’acquéreur.

Les « frais de notaire » ou plus justement donc les frais d’acquisition, liées à l’acquisition d’un bien immobilier, sont l’ensemble des frais que l’acheteur (et lui seul, puisque le vendeur n’est pas concerné) règle au notaire lors d’une mutation immobilière.

Ces frais se décomposent en trois postes : les émoluments, les débours et, enfin, les impôts et taxes.

La rémunération proprement dite du notaire - parfois partagées en deux si acquéreur et vendeur recourent chacun à un officiel ministériel -, assujettie à la TVA (20%), s’élève à environ 1 % (de façon très schématique, afin d’avoir un ordre de grandeur simplifié) de la valeur du bien acheté.

Elle prend la forme d’émoluments proportionnels et d’émoluments fixes.

Contrepartie de la prestation fournie, les émoluments proportionnels constituent la somme d’argent qui revient au notaire lors de la vente immobilière (logement dans l’ancien de type appartement ou maison, immeuble entier, terrain à bâtir, usufruit ou nue-propriété d’un immeuble, bien immobilier neuf).

Ils sont calculés sur la base d’un tarif réglementé qui est fonction du prix du bien vendu.

Pour se faire, quatre tranches sont retenues dont le pourcentage à appliquer pour chacune d’entre-elles est fixé depuis 1978 par décret (plusieurs se sont succédés depuis ; le dernier en date, n°2016-230, étant celui du 26 février 2016 relatif au tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice) et arrêté ministériel (le dernier en date, celui du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires).

De fait, quel que soit le notaire choisi, le montant de ces émoluments sera le même et ce, par exemple, indépendamment de la difficulté du dossier, du temps passé à son traitement (il n’en va pas de même pour la vente de fonds de commerce ou de baux commerciaux ; pour ce type de transaction spécifique, professionnelle, le notaire perçoit des honoraires librement fixés et convenus avec son client : voir ici l’article R444-16 du Code de commerce).

Voici le barème tarifaire appliqué à ce jour - et ce depuis le 1er janvier 2021 - pour le calcul :
Jusqu’à 6 500 euros : 3,870 % ;
De 6 501 à 17 000 euros : 1,596 % ;
De 17 001 à 60 000 euros : 1,064 % ;
Au-delà de 60 000 euros : 0,799 %.

Les émoluments fixes, plus souvent qualifiés de frais de formalités fixes, représentent les frais que le notaire engage pour l’accomplissement des démarches et des formalités nécessaires à la réalisation de la transaction.

Ils sont facturés sur la base d’un barème limitant le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il a à réaliser pour la vente.

Les débours (ou frais déboursés) représentent le remboursement de sommes d’argent que le notaire a avancé, a dû payer à d’autres intervenants (professionnels, administrations) pour le compte de son client : rémunération d’un géomètre, coûts des pièces d’état civil, frais d’expédition des actes, certains frais (assez rares) de déplacement, documents d’urbanisme, consultation du service de publicité foncière, pièces détenues par le syndic de copropriété, extrait du cadastre, etc.

Les impôts et taxes constituent la part la plus importante (approximativement 8/10ième) des frais dits (abusivement donc) de notaire.

S’il est bien sûr un rédacteur d’acte authentique, le notaire s’avère être aussi, en effet, un véritable collecteur d’impôts qui, une fois perçus, les reverse à l’Etat et aux différentes collectivités territoriales en lieu et place de l’acheteur, son client.

Concrètement, ces impôts et taxes se composent essentiellement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), à savoir la taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement qui reviennent in fine aux départements et communes.

Parmi ces prélèvements figure aussi - plus modique dans son montant puisque s’élevant à 0,10 % du prix du bien immobilier (article 878 et suivants du Code Général des Impôts) - la contribution de sécurité immobilière, connue sous l’acronyme CSI.

Prélevée au profit de l’État français, cette CSI a pour rôle de financer la publicité foncière (via une inscription au fichier immobilier) et les actes d’enregistrement, qui participent ensemble à la sécurité des transactions immobilières.

Cette mission dévolue à la Direction Générale des Finances Publiques est réalisée sous la direction du chef de service du bureau de la publicité foncière (qui a fait disparaitre depuis le 1er janvier 2013 le conservateur des hypothèques dont le salaire était indexé sur chacune des transactions immobilières réalisées dans sa Conservation).

Le taux des droits de mutation peut varier d’un département à un autre et évoluer d’une année sur l’autre (du 1er juin d’une année au 31 mai de la suivante).

Toutefois, dans une majorité de département, les DMTO encaissés par le Trésor Public sont fixés au taux maximal légal de 5,81 %.

C’est le cas de la Haute-Garonne et des départements limitrophes d’Occitanie pour la période allant du 1er juin 2021 au 31 mai 2022.

Conséquence logique de la présentation des frais de notaire - abusivement qualifiés de tels - précédemment réalisées, il en résulte que ces derniers varient en fonction du montant de la vente.

A cet égard, plus ce dernier est bas, plus les frais seront élevés. Au contraire, plus le montant de la vente sera élevé, plus les frais seront bas ; dans les deux cas, bien sûr, en pourcentage et non en somme effective acquittée.

Pour autant, l’acquéreur d’un logement ou de tout autre foncier bâti ou à bâtir peut-il espérer réduire ce montant, cette somme globale importante qui grève inéluctablement son budget, entendu comme celui à consacrer au bien immobilier à proprement parler ?

Fondamentalement, la réponse est non.

Si le bien est vendu par une agence immobilière, l’acheteur peut espérer que l’agent immobilier en charge de la commercialisation aura prévu dans son mandat de vente des honoraires à sa charge et non à celle du propriétaire vendeur, son mandant.

Dans le premier cas en effet les honoraires du professionnel sont exclus de l’assiette d’imposition, alors que dans la seconde hypothèse ils en font partie.

De sorte que les divers prélèvements fiscaux ci-dessus listés s’appliquent alors aussi à ses honoraires d’agence, ce qui augmente l’assiette d’imposition, donc forcément le montant global des frais d’acquisition.

Il en va exactement l’inverse dans l’hypothèse où il est prévu dans le mandat du professionnel de la transaction que ses honoraires seront, le moment venu, à la charge de l’acquéreur (tel est le cas, aussi avantageux que systématique, des mandats de recherche signés entre un chasseur immobilier ou un chasseur d’appartement et son client acquéreur).

Reste qu’en matière de mandat de vente la probabilité que les honoraires (anciennement qualifiés de frais d’agence ; d’où les annonces immobilières portant la mention FAI) soient à la charge de l’acquéreur est faible dans la mesure où, juridiquement, lorsqu’une agence signe un contrat de vente si elle connait le mandant, peut donc prévoir avec lui, de façon intuitu personæ, des honoraires, tel n’est pas le cas, par définition, du futur acquéreur, alors inconnu… Imposer à celui-ci des honoraires s’avère bien moins logique et dans l’absolu juridiquement assez contestable.

Or, il est encore plus contestable d’envisager inverser au dernier moment cette charge financière que sont les honoraires car cette manipulation contractuelle serait là tout simplement considérée comme un moyen frauduleux de contourner l’impôt, de se soustraire à lui.

Un autre moyen mis en œuvre pour alléger quelque peu le montant de l’imposition associé à un achat immobilier, donc cette partie fiscale des frais dits de notaire… consiste à déduire du montant global de l’acquisition la valeur du prix du mobilier vendu avec le logement.

Il en va ainsi puisque ces prélèvements fiscaux sont calculés uniquement sur la base de la valeur immobilière du bien et non les meubles vendus avec.

Le gain financier qui en résulte est marginal, mais il a le mérite d’exister… sous réserve toutefois d’être limité, raisonnable, d’autant plus que cette économie n’est point pour l’acquéreur un droit mais une simple tolérance du fisc.

En la matière, la liste des meubles figurant dans la promesse de vente - puis lors de sa réitération dans l’acte authentique de vente définitif -, leur valeur cumulée, ne doit pas effectivement dépasser environ 5% maximum du montant global de la transaction.

Et l’administration fiscale se montrant de plus en plus regardante (pouvant par exemple réclamer les factures des meubles listés pour appliquer si besoin une décote sur ces derniers par année de détention), l’intervention d’un commissaire-priseur afin d’évaluer le plus finement et objectivement possible le mobilier, en intégrant notamment un coefficient de vétusté, peut s’avérer utile…

Sans quoi, si le contrôleur fiscal considère qu’il y a fraude, la peine sera un redressement avec pénalités (et au-delà de la « peur du gendarme »… il faut avoir en tête également que les études notariales sont de plus en plus réticentes quant aux listes de meubles dans la mesure où les banques ne les financent plus ; dès lors, si leurs clients ne sont pas en capacité de prendre directement en charge le montant en résultant dans leur financement global, elles invitent fortement ces derniers à renoncer à ce stratagème d’économie… qui n’a même dans ce cas de figure strictement aucun intérêt).

En toute hypothèse, si par soucis d’économie, manque de temps, négligence, voire risque pris en conscience… un commissaire-priseur ne valide pas la liste mobilière insérée dans la vente, la règle minimale absolue pour éviter toutes mauvaises surprises issues d’un éventuel contrôle sera de distinguer efficacement les meubles meublants et les immeubles par destination.

Selon les articles 517 à 526 du Code civil, l’immeuble par destination (« Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent » art. 517) peut être défini comme un bien meuble durablement et fixement rattaché à un immeuble, de telle sorte que s’il était détaché de ce dernier le/les lieux en seraient dénaturés.

Les magistrats ont eu à maintes reprises l’occasion de trancher des litiges portant sur cette distinction et forger ainsi une jurisprudence au terme de laquelle sont, par exemple, considérés comme immeubles par destination : les miroirs scellés, ne pouvant être détachés de leur support, les cheminées, les toilettes (WC), l’installation d’un chauffage central, la baignoire encastrée dans une salle-de-bains, une bibliothèque sur mesure rivée au mur ou des stores également fixés et dont le retrait, dans les deux cas, détériorerait ce mur.

Les meubles d’une habitation à l’inverse sont, à titre d’exemple, les éléments de cuisine et les appareils électroménagers la constituant (généralement considérés comme pouvant être déménagés sans détériorer les lieux, quand bien même de légers travaux de replâtrage ou de peinture seraient à prévoir), les radiateurs électriques simplement vissés qui, une fois enlevés, n’auront pas dégradé les murs, les tringles et les rideaux ornant les fenêtres, le mobilier de jardin non scellé, etc.

Plutôt qu’un inventaire à la Prévert, permettons-nous ici une image pour établir le distinguo en imaginant (justement) qu’il serait possible de retourner le bien vendu sur lui-même… tous les objets de l’appartement ou de la maison tombant au sol pourraient alors être considérés comme meubles… à l’inverse des autres, entrant ainsi dans la catégorie des immeubles par destination.

Et c’est donc les meubles qui, avec la mesure et les précautions d’usage sus-évoquées, peuvent être listés dans le cadre d’une vente immobilière.

In fine, les « frais de notaire » étant aussi peu modulables, quasi impossible à minorer substantiellement, qu’ils sont financièrement importants, constituent une part non négligeable du budget à prévoir lors d’un achat immobilier, il convient d’en connaître le montant, l’anticiper et le budgéter, pour construire un projet viable.

En ce sens, une des premières actions à mener avant de s’engager dans une recherche d’appartement ou de maison est de s’entretenir avec son banquier (ou un courtier) afin d’identifier au mieux sa capacité financière totale, d’établir une enveloppe budgétaire globale précise, « frais de notaire » inclus.

Le futur acquéreur saura ainsi qu’il peut rechercher un bien immobilier susceptible d’atteindre tel prix maximum… hors les frais d’acquisition recouvrés par le notaire.

Se focaliser sur l’essence même du bien désiré est déjà suffisamment complexe, source en soi d’interrogations, qu’il est préférable de ne pas rajouter de la difficulté et de l’inquiétude à une recherche immobilière.

A cet égard, déléguer son projet à un chasseur immobilier prend tout son sens.

Si ce dernier est certes un expert en recherche ciblée de logement, il est aussi fondamentalement un conseiller, le plus objectif et neutre possible.

Et un de ses premiers conseils, si ce n’est le premier, sera en amont de son travail spécifique de terrain, d’inviter son potentiel client à faire le point avec son conseiller bancaire.

Au-delà de sa déontologie (car il n’est pas question pour lui de signer un mandat de recherche à tout prix…), il le fera ne serait-ce que pour pouvoir vérifier efficacement la viabilité globale du projet envisagé et, ce faisant, poser les jalons d’une éventuelle future recherche pertinente.

Ne dit-on pas que l’argent est le nerf de la guerre ? Alors, autant y partir le mieux armé possible.

Les « frais de notaire » constituant une part significative d’un projet immobilier… autant les connaitre - et avec eux tous les enjeux financiers encourus - pour avancer ensuite sereinement.

Tout projet d’acquisition immobilière se révélant complexe pour un particulier, source de complexité dans nos marchés tendus… autant le confier à un professionnel de la transaction expert en recherche, à un conseiller immobilier maitrisant les différents tenants et aboutissants d’un achat sécurisé, en quelques mots… à un chasseur immobilier expérimenté.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

Billet précédent : Investir dans un appartement en toute connaissance de cause, c’est possible… et judicieux, exemples - aussi concrets que récents - de ventes immobilières de T2, T1 ou studios à l’appui !